Thành lập trung tâm lưu ký bất động sản làm tăng chi phí khi giao dịch?

Quy định nhà ở, đất nền trong dự án phải giao dịch qua sàn 

Theo Thanh niên, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đang được lấy ý kiến góp ý, trong đó tại Khoản 1 Điều 57 dự thảo có nội dung “chủ đầu tư, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản”. 

Khoản 2 Điều 57 tại dự thảo cũng quy định: "Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân mua, bán, cho thuê nhà ở, các công trình xây dựng không thuộc quy định tại Khoản 1 Điều 57 thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên".

Nhận xét về quy định trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng Việt Nam hiện có tham gia công ước quốc tế về phòng, chống rửa tiền của Liên Hiệp Quốc, một trong những lĩnh vực còn tồn tại việc rửa tiền. 

Năm 2022, Luật Phòng chống rửa tiền sửa đổi, bổ sung cũng mới được thông qua có quy định Chính phủ phải nắm được những giao dịch đáng ngờ. Trong khi đó, giao dịch bất động sản thuộc diện đáng ngờ vì đa phần đều lớn hơn mức 200 triệu đồng/lượt và phải báo cáo. 

Tuy nhiên ông Châu băn khoăn: “Ai sẽ là người báo cáo? Khách mua bất động sản hay chủ đầu tư bất động sản đều không hợp lý vì là đối tượng trực tiếp có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, khó có thông tin thật. Do vậy, cần bên trung gian là sàn giao dịch bất động sản là đối tượng báo cáo thông tin các giao dịch này là hợp lý"

Theo Chủ tịch HoREA, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản mới đã không còn đề xuất cấm chủ đầu tư thành lập sàn giao dịch bất động sản như dự thảo lần trước. Điều này đã tôn trọng quyền tự bán hàng của các chủ đầu tư, tuy nhiên vẫn phải bán bất động sản hình thành trong tương lai qua sàn là đúng.

Ông Châu cho rằng, chỉ quy định giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai (gồm nhà ở, đất nền trong dự án…) bắt buộc phải giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản thì chưa đủ để làm cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch mà cần phối hợp nhiều quy định khác, tại các luật khác như Luật Đất đai, Luật Đầu tư. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản (VARS) bày tỏ quan điểm của VARS là ủng hộ đề xuất của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản. Chủ tịch VARS cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có quy định giao dịch bất động sản bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, đến năm 2014 sửa đổi, bổ sung thì đã bỏ đi quy định này mà chỉ nêu là khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch. 

Nội dung mới trong dự thảo nhằm bảo vệ khách hàng, những người yếu thế, không đủ năng lực để tự thẩm định chất lượng sản phẩm, tính pháp lý của các sản phẩm bất động sản do các chủ đầu tư mở bán. 

"Do vậy, sàn giao dịch bất động sản với vai trò trung gian sẽ thẩm định về chất lượng sản phẩm, tính pháp lý trước khi đưa hàng ra bán. Nhưng, cần có quy định chặt chẽ, ràng buộc trách nhiệm, vai trò của sàn giao dịch bất động sản, nhà môi giới bất động sản đối với khách hàng, nhất là trong việc truyền đạt thông tin đúng, đủ, chuẩn xác về sản phẩm mở bán. Mặt khác, qua sàn giao dịch bất động sản sẽ kiểm soát được giao dịch, ngăn chặn được rửa tiền, trốn thuế", ông Đính nói.

Đề xuất thành lập trung tâm lưu ký bất động sản

Theo ông Đính, hiện trên cả nước có khoảng hơn 300.000 người hành nghề môi giới bất động sản, nhưng chưa đến 10% được đào tạo, cấp chứng chỉ. Do đó, bên cạnh việc quy định bắt buộc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải qua sàn giao dịch cũng cần đẩy mạnh công tác đào tạo, cấp chứng chỉ cho người hành nghề môi giới bất động sản. Cần có giải pháp kiểm soát chặt chẽ hoạt động và chế tài xử lý vi phạm của môi giới bất động sản. Nghiên cứu và ban hành bộ tiêu chuẩn đạo đức hành nghề môi giới bất động sản. 

Đồng thời, cần có thêm quy định về việc thành lập sàn giao dịch bất động sản hơn so với quy định hiện nay chỉ cần có 2 người có chứng chỉ môi giới bất động sản là có thể thành lập sàn giao dịch. Cần có trung tâm lưu ký các mã bất động sản đưa ra giao dịch và các sàn là đơn vị của trung tâm lưu ký bất động sản, tương tự như thị trường chứng khoán. Mô hình này nhằm thông tin được minh bạch hơn, người tham gia giao dịch bất động sản cũng yên tâm hơn. 

Ông Đoàn Chí Thanh, Phó Chủ tịch VARS và một chủ đầu tư bất động sản cho biết trong thời gian qua khi thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư được tự bán hàng nhưng trong thực tế có nhiều trường hợp khách hàng bị chủ đầu tư lừa, cung cấp thông tin không đúng sự thật về bất động sản mở bán, gây ảnh hưởng tới khách hàng nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. 

Cũng có không ít chủ đầu tư tự thành lập sàn giao dịch bất động sản, tuyển môi giới bán hàng nhưng vẫn kết hợp song song với môi giới từ các sàn giao dịch khác do đem lại hiệu quả bán hàng tốt hơn. 

Liên quan đến lo ngại việc bắt buộc giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch khiến tăng chi phí bán sản phẩm, ông Đính cho rằng trong cơ cấu giá bán sản phẩm của các chủ đầu tư đều có phần chi phí bán hàng. Hơn nữa khi tham gia mua bán qua sàn giao dịch bất động sản, sản phẩm của chủ đầu tư sẽ được tiếp cận với nhiều đối tượng, được tham gia thị trường mở rộng hơn; phía người mua bất động sản cũng được tiếp cận với nhiều thông tin chính xác hơn, thông tin đã được thẩm định do đó việc phải trả phí là điều cần thiết. Việc mua bán bất động sản qua sàn giao dịch sẽ góp phần làm thị trường minh bạch và lành mạnh hơn.