Quý I/2022, 5 hồ sơ chuyển nhượng đất tại TP Hồ Chí Minh thì 1 bộ bị trả về vì "khai giá thấp"

Thời gian giải quyết hồ sơ bị kéo dài

Theo vtv.vn, Cục Thuế TP Hồ Chí Minh đã đề nghị điều chỉnh gần 10.900 trong tổng số hơn 48.300 hồ sơ, chiếm 22%. Như vậy, cứ khoảng 5 hồ sơ nộp lên có một bộ bị trả về để sửa giá. Riêng Chi cục thuế TP Thủ Đức đã trả gần 2.000 trong tổng số hơn 10.700 hồ sơ, thu thêm hơn 92 tỷ đồng.

Tình trạng nhiều hồ sơ mua bán nhà đất bị trả lại vì kê khai mức giá chuyển nhượng không đúng mức giá giao dịch thông thường tại TP Hồ Chí Minh. Điều này đã gây ảnh hưởng đến việc giải quyết hồ sơ tại các cơ quan thuế, kéo dài thời gian làm thủ tục. 

Theo chia sẻ của chị Viên, một môi giới bất động sản tại TP Hồ Chí Minh, từ trước Tết Nguyên đán đến nay chị đã nộp 7 bộ hồ sơ chuyển nhượng đất tại TP Thủ Đức. Tuy nhiên phải đến ngày 18/4, tức là mất 4 tháng chị Viên mới nhận sổ đỏ của 1 bộ hồ sơ. 

Chị Viên cho biết, trước đây chỉ mất nhiều nhất là 25 ngày sau khi nộp hồ sơ nhà đất thì sẽ nhận được sổ đỏ, 15 ngày nhận thông báo thuế và 7-10 ngày sau nhận sổ. Còn hiện nay việc chờ hồ sơ được giải quyết rất lâu. Chị Viên nói: "Nhiều lần đợi hàng giờ chỉ để nhận câu trả lời đang chờ thuế. Có hôm mất cả ngày mà tay trắng đi về". 

Theo chị Viên, một trong những nguyên nhân khiến việc giải quyết hồ sơ chuyển nhượng nhà đất kéo dài như hiện nay là do cơ quan thuế kiểm soát giá giao dịch, nhiều hồ sơ bị trả vì khai mức chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường khiến thời gian kéo dài. "Thay vì khai sao cũng được như trước, giờ tôi khuyên khách hàng nên khai sát giá trị thực để không bị trả hồ sơ và có sổ nhanh", chị nói.

Một trường hợp khác tại TP Thủ Đức cũng mất 3 tháng để hoàn thành một bộ hồ sơ nhà đất. Người này cho biết đây là lần đi làm hồ sơ chuyển nhượng đất lâu nhất bởi trước đây chỉ cần 1 tháng là đã có thể hoàn thiện thủ tục và nhận sổ đỏ. 

Đồng thời người này cho biết, trước đây từng mua một mảnh đất tại quận 9 cũ với giá khoảng 600 triệu đồng, nhưng chỉ khai hơn 100 triệu đồng mà vẫn được chấp nhận. Tuy nhiên, từ khi cơ quan thuế siết việc khai giá giao dịch thì giới đầu tư đã bảo nhau nên khai đúng giá, nếu không sẽ bị trả hồ sơ và chờ rất lâu mới hoàn thành thủ tục.

"Siết" giá chuyển nhượng bất động sản 

Theo quy định của pháp luật, thuế thu nhập cá nhân khi mua bán bất động sản là 2% và lệ phí trước bạ là 0,5% trên giá chuyển nhượng. Tuy nhiên trong thời gian qua đã xuất hiện tình trạng mua nhà hai giá, tức là giá kê khai thấp hơn so với giá giao dịch trong thực tế, gây thất thoát cho Ngân sách Nhà nước. 

Do đó, Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế liên tục có văn bản yêu cầu các cục thuế siết lại việc tính thuế chuyển nhượng bất động sản, buộc các bên giao dịch phải kê khai đúng giá trên thị trường. Việc siết lại cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản, buộc người bán phải kê khai đúng giá giao dịch thật là chủ trương đúng, qua đó cũng giúp tăng nguồn thu cho ngân sách. 

Trong quý I/2022, Cục Thuế TP Hồ Chí Minh đã thu thêm được 147 tỷ đồng, riêng Chi cục thuế TP Thủ Đức đã thu thêm hơn 92 tỷ đồng

Theo Phó chi cục Thuế TP Thủ Đức Thân Thiết Sơn, người dân từ trước tới nay thường chuyển nhượng nhà đất theo giá thị trường rất cao nhưng khi khai với cơ quan thuế lại báo giá rất thấp. Với quy định mới, cán bộ thuế phải xác định giá phù hợp và thuyết phục người dân khai đúng nên khối lượng công việc rất lớn. 

"Nếu không phải "đấu tranh giá" theo quy định mới, việc giải quyết hồ sơ chắc chắn không chậm trễ", ông Sơn nói.

Để xác định đúng giá kê khai trong hợp đồng mua bán bất động sản, cơ quan thuế phải dựa vào 3 nguồn dữ liệu chính. Một là lịch sử giao dịch được kê khai trong thời gian gần nhất. Hai là một số hồ sơ đã kê khai và nộp tại cơ quan thuế của các bất động sản vị trí tương đồng. Ba là  tra cứu giá phê duyệt của UBND thành phố với các dự án, hoặc giá đền bù thực tế của nhà nước, giá trên các website giao dịch.

Đối với những hồ sơ không phải điều chỉnh lại giá kê khai thì cơ quan thuế sẽ giải quyết trong 5 ngày. Nếu phát hiện giá chuyển nhượng thấp hơn giá giao dịch thực tế thì cơ quan thuế gửi giấy mời người dân đến xem xét lại. Trong 15 ngày sau khi gửi giấy mời, nếu người dân không trả lời, cơ quan thuế sẽ trả hồ sơ cho văn phòng đăng ký đất đai đề nghị người nộp thuế bổ sung.

"Một ngày chỉ cần khoảng 10 hồ sơ phải đấu tranh giá sẽ không giải quyết được bao nhiêu so với số lượng nhận nên áp lực rất lớn. Người ta cãi tới cãi lui, hẹn tới hẹn lui mới đến", ông Sơn nói. Do đó, dù Chi Cục Thuế TP Thủ Đức đã phân công 15 cán bộ chuyên xử lý hồ sơ nhà đất nhưng vẫn gặp tình trạng quá tải thủ tục nhà đất ở trên địa bàn. Nếu có thêm nhiều hồ sơ phải "đấu tranh giá" thì thời gian để cơ quan này xử lý hồ sơ sẽ kéo dài hơn rất nhiều. 

Tại TP Thủ Đức, sau khi bị trả lại hồ sơ, nhiều trường hợp khai giá cao hơn hàng chục lần giá ban đầu. Một lô đất gần 12.000 m2 (đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thuỷ sản) tại phường Tăng Nhơn Phú B khai mức giá chuyển nhượng là một tỷ đồng. Sau khi bị cơ quan thuế yêu cầu điều chỉnh, giá bán lô đất tăng lên 40 tỷ đồng, gấp 40 lần giá ban đầu.

Phó cục thuế TP Hồ Chí Minh Thái Minh Giao cho biết dù thu thêm được tiền, nhưng cơ quan thuế gặp khó khăn trong liên lạc người nộp thuế khiến việc giải quyết hồ sơ bị kéo dài hơn so với trước đây. Nguyên nhân là có nhiều hồ sơ chuyển nhượng bất động sản được thực hiện thông qua đơn vị cung cấp dịch vụ với thông tin liên lạc không phải của người nộp dẫn đến chậm giải quyết, phải bổ sung hồ sơ.

Ông Giao cho rằng để quá trình xử lý hồ sơ chuyển nhượng bất động sản nhanh hơn thì người nộp thuế cần tự giác khai báo giá chuyển nhượng bất động sản đúng thực tế. Đồng thời khi bị trả lại hồ sơ thì người dân cần hợp tác để giải trình và điều chỉnh. 

Từ giữa tháng 4/2022, Cục Thuế TP Hồ Chí Minh đã có văn bản gửi các chi cục thuế, trong đó nêu rõ “nghiêm cấm các trường hợp tùy tiện gây khó khăn, phiền hà cho người nộp thuế như trả hồ sơ, mời người nộp thuế giải trình mà không nêu rõ lý do”.

Các trường hợp cơ quan thuế yêu cầu người nộp thuế giải trình phải có thư mời. Trong buổi làm việc giữa người nộp thuế và cơ quan thuế cần được lập biên bản ghi nhận, kèm tài liệu chứng minh làm cơ sở pháp lý cho việc điều chỉnh thuế, kiểm soát sau (đối chiếu ngân hàng, phối hợp phòng công chứng, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai), tránh hồ sơ chậm trễ.

Với những biện pháp thiết thực được cơ quan thuế thực hiện, tình trạng “nhà hai giá” đang giảm rõ rệt. Bên cạnh đó, các đơn vị cũng đề xuất UBND TP Hồ Chí Minh sớm ban hành bảng giá đất tối thiểu để áp dụng chung, giúp cán bộ có căn cứ để xác định giá. Đồng thời, đề xuất Tổng cục Thuế cần sớm ban hành quy trình hướng dẫn cụ thể về quy trình xử lý, trách nhiệm của cơ quan thuế trong trường hợp người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá chuyển nhượng trong thực tế.