Quy định pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư

Võ Thị Lệ Hằng

Hiện nay, sự gia tăng nhanh chóng về số lượng dân cư xảy ra khiến nhu cầu sở hữu chỗ ở, sinh hoạt trở thành vấn đề cấp thiết cần nhanh chóng có phương án giải quyết. Một trong những giải pháp đề ra và được thực hiện chính là việc Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để làm khu dân cư. Vậy, thực trạng pháp luật quy định thế nào về hoạt động này? Hãy cùng tìm hiểu nhé!

Đất nông nghiệp là gì? 

Có thể hiểu khái quát đất nông nghiệp được định nghĩa là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng. 

thu-hoi-dat-nong-nghiep-lam-khu-dan-cu1-1649325565.jpg
Hình ảnh đất nông nghiệp dùng trồng cây lương thực

Căn cứ khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì nhóm đất nông nghiệp  được quy định bao gồm các loại đất sau đây:
“a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.”
Theo Điều 11 Luật Đất đai năm 2013 thì việc xác định loại đất nông nghiệp sẽ  theo một trong các căn cứ sau đây: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này; Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này.

Khái niệm thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư

Tại Ðiều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi 10 ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật…”

thu-hoi-dat-nong-nghiep-lam-khu-dan-cu2-1649325651.jpg
Hình ảnh minh họa việc thu hồi đất

Pháp luật chuyên ngành cũng có quy định rõ ràng về hoạt động thu hồi đất. Căn cứ Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013, thu hồi đất được hiểu là “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”.

Qua những phân tích trên, có thể hiểu một cách đơn giản thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư là một quyết định mang tính chất hành chính của Nhà nước thông qua hệ thống cơ quan có thẩm quyền nhằm chấm dứt quan hệ sử dụng đất nông nghiệp của người sử dụng; xuất phát từ nhu cầu xây dựng khu dân cư.

Ý nghĩa của thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư

Thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư là hình thức Nhà nước thực hiện quyền lực của mình đối với đất đai. Bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất nông nghiệp thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đồng thời, quyết định thu hồi đất nông nghiệp cũng nhằm tái lập lại mục đích sử dụng đất, khai thác công năng của từng nhóm đất cụ thể phục vụ cho nhu cầu tạo lập không gian sinh sống, hoạt động của con người qua hình thức làm khu dân cư.

thu-hoi-dat-nong-nghiep-lam-khu-dan-cu3-1649325707.jpg
Hình ảnh minh họa thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư

Khi nào được phép thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư?

Căn cứ Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì có trường hợp thu hồi đất nông nghiệp thực hiện các dự án do HĐND cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm: “(i) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương; (ii) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải; (iii) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; (iv) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; (v) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.”

thu-hoi-dat-nong-nghiep-lam-khu-dan-cu4-1649325774.jpg
Hình ảnh Dự án khu dân cư mới được thông qua

Như vậy, tùy theo các dự án “xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn…” do HĐND cấp tỉnh chấp thuận mà việc ttiến hành thu hồi đất để làm khu dân cư được thực hiện, trong đó có thu hồi đất nông nghiệp.

Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư?

Căn cứ Điều 66 Luật Đất đai năm 2013 thì đối với hoạt động thu hồi đất, tùy từng trường hợp mà pháp luật quy định cơ quan có thẩm quyền quyết định khác nhau, cụ thể:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:
-   Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
-   Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:
-   Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
-   Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

thu-hoi-dat-nong-nghiep-lam-khu-dan-cu5-1649325845.jpg
Hình ảnh UBND huyện có thẩm quyền thu hồi đất trong một số trường hợp

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện thu hồi: 

- Bên cạnh các trường hợp thu hồi đất được pháp luật quy định về thẩm quyền từng cơ quan có quyền ra quyết định thu hồi thi trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại hai trường hợp nói trên thì việc xác định cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi cũng khá dễ dàng. Cụ thể lúc này Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ là cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất đó.

Quy trình thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư

Căn cứ thu hồi là căn cứ tại Điều 63 Luật đất đai; trình tự, thủ tục thu hồi căn cứ tại Điều 69 Luật đất đai hiện hành, theo đó quy trình thu hồi đất nông nghiệp thực hiện theo các bước sau:

  • Bước 1: Xác định chủ trương thu hồi đất và chuẩn bị hồ sơ địa chính;
  • Bước 2: Xây dựng, phê duyệt kế hoạch thu hồi đất; giao nhiệm vụ lập, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
  • Bước 3: Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
  • Bước 4: Thông báo thu hồi đất;
  • Bước 6: Hoàn chỉnh, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; quyết định thu hồi đất;
  • Bước 7: Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án được duyệt;
  • Bước 8: Quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng theo Khoản 4 Điều 69 Luật đất đai hiện hành.
  • Cần lưu ý, trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
thu-hoi-dat-nong-nghiep-lam-khu-dan-cu6-1649325900.jpg
Hình ảnh minh họa công tác thu hồi đất nông nghiệp

Tuy nhiên, trường hợp người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trước thời hạn 90 ngày với đất nông nghiệp, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất mà không phải chờ đến hết thời hạn thông báo thu hồi đất.

Các bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư

Căn cứ Điều 77 Luật Đất đai năm 2013 về bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.”
Bên cạnh đó, căn cứ Điều 77 Luật Đất đai năm 2013 về bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo thì:
“1. Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất; mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại.
2. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm khi Nhà nước thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí này không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Trường hợp đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao khoán cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất thì hộ gia đình, cá nhân nhận khoán không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
3. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất theo quy định của Chính phủ.”

thu-hoi-dat-nong-nghiep-lam-khu-dan-cu7-1649326011.jpg
Hình ảnh minh họa bồi thường tiền khi thu hồi đất nông nghiệp

Nhà nước cũng tiến hành bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi tại Điều 90 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:
“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;
b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;
c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;
d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường;
b) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.”
Ngoài ra, Nhà nước còn hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm. Trường hợp người được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm trong độ tuổi lao động có nhu cầu được đào tạo nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề; được tư vấn hỗ trợ tìm kiếm việc làm, vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh.

thu-hoi-dat-nong-nghiep-lam-khu-dan-cu8-1649326048.jpg
Hình ảnh minh họa lớp học đào tạo nghề cho nông dân

Có thể nhận thấy rằng, đất nông nghiệp luôn là tư liệu sản xuất quan trọng nhất, không thể tách rời hay thay thế của người nông dân. Đất nông nghiệp giữ vai trò quan trọng vào việc ổn định an ninh lương thực của quốc gia. Tuy nhiên, việc thu hồi đất nói chung và đất nông nghiệp nói riêng để làm khu dân cư cũng là điều cần thiết. Pháp luật đã có nhiều quy định khá kiện toàn về lĩnh vực thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư, tuy nhiên cần tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện hơn nữa, đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội hiện nay. Đây cũng là vấn đề tất yếu khách quan trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển kinh tế của đất nước.