Ông Lê Hoàng Châu: Không nên dùng từ “giải cứu bất động sản”, nghe rất phản cảm

Chặng cuối của một chu kỳ

Kể từ thời điểm 1993 khi Luật Đất đai được Quốc hội thông qua đến nay, thị trường bất động sản đã trải qua gần 3 thập kỷ phát triển và đi qua nhiều chu kỳ (phục hồi – tăng trưởng – sốt nóng - suy thoái). Hiện nay, dường như thị trường bất động sản chuẩn bị vào chặng cuối của một chu kỳ. Sau giai đoạn tăng nóng vừa qua, bất động sản đã chững lại và bắt đầu bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ của thị trường.

Trước những khó khăn của thị trường, câu chuyện “giải cứu” hay không đối với thị trường bất động sản hiện nay đang có nhiều quan điểm trái chiều.

Trả lời phóng viên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng thị trường bất động sản, đóng góp hơn 11% GDP cả nước, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; có quan hệ hữu cơ với nhiều ngành nghề, tạo được nhiều công ăn việc làm cho xã hội. Tuy nhiên, hiện nay thị trường bất động sản rất khó khăn.

Trong đó, "vướng mắc pháp lý” là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh. Nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất.

Thêm vào đó, thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông làm kéo dài thời gian thực hiện các thủ tục hành chính đối với các dự án bất động sản; làm mất cơ hội kinh doanh và tăng chi phí đầu tư của doanh nghiệp.

Nguyên nhân do một số quy định pháp luật thiếu đồng bộ, thống nhất, nhưng cũng có nguyên nhân do tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý trong một số cán bộ công chức dẫn đến đùn đẩy hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất, không dám quyết định.

Ngoài ra, ở phía doanh nghiệp, một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO); tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (thậm chí có Tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động) tác động đến vấn đề an sinh xã hội, hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống người lao động.

Do “tắc” nguồn vốn tín dụng, “tắc” nguồn vốn “trái phiếu”, “tắc” cả nguồn “vốn huy động từ khách hàng”, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản “đói vốn” nên phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy “rủi ro”, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40% giá hợp đồng).

Không nên dùng từ “giải cứu”

Nói về câu chuyện tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu cho rằng “không nên dùng từ giải cứu, nghe rất phản cảm”.

Theo ông Châu, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét nới trần (room) tín dụng thêm khoảng từ 1% để có thêm nguồn vốn tín dụng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

Điều này sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án đã có đầy đủ pháp lý, có tính khả thi của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, thực hiện tốt các nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền.

“Các dự án bất động sản đầy đủ pháp lý, xây dựng dở dang nếu được bơm thêm tín dụng thì dự án hoàn thành bàn giao được; đồng thời hỗ trợ tín dụng cho khách vay mua nhà, mua căn hộ du lịch để tạo thanh khoản và dòng tiền cho thị trường”, ông Châu nêu và cho rằng các doanh nghiệp cũng cần chủ động tăng vốn chủ sở hữu để trở thành doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh.

Ngoài giải pháp mua lại trái phiếu trước hạn đang được đẩy mạnh, ông Châu cũng cho rằng cần cho phép gia hạn kỳ hạn của trái phiếu thêm một năm để giảm áp lực và tăng niềm tin cho thị trường.

Đồng thời, Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định.

Chính sách này sẽ thu hút nguồn vốn nhỏ lẻ nhàn rỗi trong xã hội và giúp cho người dân có thêm kênh đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, nhất là Nghị định 65/2022/NĐ-CP đã có các quy định rất chặt chẽ đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Theo ông Châu, Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có quy mô lớn, có uy tín thương hiệu, công ty đại chúng, công ty niêm yết trên sàn chứng khoán được xếp hạng tín nhiệm thì được phát hành riêng lẻ chào bán cho nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp”.

“Trước mắt, cho phép các nhà đầu tư cá nhân này được ủy thác cho công ty chứng khoán, các tổ chức đảm bảo năng lực bằng các hợp đồng thương mại để đầu tư trái phiếu theo quy định. Như vậy mới phát huy được hiệu quả nguồn vốn đầu tư trái phiếu, cũng như đảm bảo “rủi ro” cho các nhà đầu tư cá nhân (không đủ điều kiện) khi ủy thác đầu tư thông qua các tổ chức chuyên nghiệp có năng lực theo quy định”, ông Châu nêu.

Theo ông Châu, một giải pháp khác là Bộ Tài chính nên trình Chính phủ xem xét cho VAMC và ngân hàng thương mại mua lại trái phiếu doanh nghiệp và chỉ cần Chính phủ có ý kiến cho phép các tổ chức này mua lại sẽ tăng niềm tin cho thị trường trái phiếu và các nhà đầu tư.

“Hiện nay thị trường bất động sản rất khó khăn, nhưng cần “nhìn thẳng vào sự thật”, hết sức bình tĩnh, khách quan, phân tích thấu đáo, xác định cho được các nguyên nhân chủ yếu và đề xuất các giải pháp cấp bách thật đúng, thật trúng nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Đồng thời, cần tìm cho được điểm cân bằng, hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư, bảo đảm thực hiện mục tiêu kiểm soát lạm phát, suy thoái kinh tế, bảo đảm các cân đối lớn và hỗ trợ nền kinh tế phát triển bền vững”, ông Châu nêu.