Hiện nay, trong Luật Đất đai không có quy định cụ thể về hình thức phân lô, bán nền mà tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP chỉ quy định về việc phân lô bán nền cho dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cụ thể, điều kiện như sau:

- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng: Công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.

- Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế phí, lệ phí liên quan (nếu có).

- Các dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền không nằm trong địa bàn các phương của đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I thuộc Trung ương, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên, tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Trong khi đó, điều kiện để tách thửa với mỗi tỉnh, thành phố lại có quy định khác nhau. Theo đó, căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai, Điều 29 Nghị định 43/2014 và khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, điều kiện tách thửa gồm:

- Đáp ứng diện tích tối thiểu, kích thước chiều cạnh tối thiểu.

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Sổ đỏ).

- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, căn cứ các quy định trên, có thể thấy, chỉ các nhà đầu tư đáp ứng điều kiện mới được phép bán đất bằng hình thức phân lô bán nền. Tình trạng người dân thu mua gom đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm và lợi dụng tách thửa để phân lô ra bán là hành vi "lách luật".

Hành vi này theo nhiều chuyên gia sẽ mang đến nhiều hệ lụy không tốt cho thị trường bất động sản: Đầu cơ trục lợi, hét giá đất, nhiều cá nhân lập dự án ma để phân lô bán nền trái phép... gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Do đó, cần phải "siết chặt" cũng như quy định cụ thể về điều kiện phân lô bán nền để tránh nhiều trường hợp "lách luật", nhập nhằng giữa phân lô bán nền và tách thửa nhằm thổi giá đất lên cao, gây loạn thị trường bất động sản.

Trước thực trạng của việc phân lô, bán nền trái quy định, nhiều tỉnh, thành đã ra các Văn bản "siết" việc phân lô, bán nền của cá nhân, tổ chức. Dưới đây là danh sách cụ thể:

Hà Nội:

Công văn số 1685/STNMT-ĐKTKĐĐ:

- Kiểm tra, rà soát, báo cáo việc phân lô, chia tách thửa đất, san hạ đất có diện tích lớn hơn 500m² để xây dựng hạ tầng đường giao thông từ 01/01/2017 - 31/01/2022.

- Tạm dừng tiếp nhận, giải quyết thủ tục chia tách thửa đất nông nghiệp, thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở và chỉ tiếp nhận hồ sơ đủ điều kiện tách thửa, hợp thửa.

Bình Phước:

Ông Phạm Văn Trinh - chánh văn phòng UBND tỉnh Bình Phước - xác nhận tỉnh đã chỉ đạo các địa phương rà soát liên tục, chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền, tách thửa đất nông nghiệp. UBND TP Đồng Xoài đã ban hành Công văn hỏa tốc 529/UBND-KT ngày 22/3/2022: Tạm dừng thủ tục tách thửa đất nông nghiệp không tiếp giáp đường giao thông; đất đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt, kể cả những hồ sơ đã tiếp nhận làm trước đó, trích lục bản đồ để tách thửa. Tạm dừng các thủ tục tách thửa đối với các thửa đất nông nghiệp không tiếp giáp đường giao thông.

Các huyện Lộc Ninh, Bù Đăng, Chơn Thành cũng lần lượt ban hành văn bản chỉ đạo các địa phương siết chặt việc phân lô bán nền, tách thửa đất nông nghiệp trái quy định.

Khánh Hòa:

Văn bản số 1927/UBND-XDNĐ:

- Chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thửa đất nằm trong khu dân cư hiện có sang đất ở nếu có đủ điều kiện hạ tầng khu vực, phù hợp quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện...

- Cấm chuyển mục đích thửa đất nằm ngoài khu vực dân cư hiện có khiến hình thành điểm dân cư mới chưa đáp ứng điều kiện cơ sở hạ tầng khu vực.

Bắc Giang:

Công văn 718/SXD-QLN ngày 30/3/2022:

- Tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản.

- Chủ đầu tư: công khai đầy đủ, chính xác thông tin dự án, bất động sản kinh doanh; không huy động vốn khi chưa đủ điều kiện...

Lâm Đồng:

Văn bản số 473/UBND-ĐC ngày 20/01/2022:

- Tạm dừng tiếp nhận, giải quyết thủ tục về phân lô, tách thửa đất, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn.

- Tạm dừng tiếp nhận, xem xét, giải quyết thủ tục về tách thửa nhưng thực chất là biến tướng để đầu tư dự án bất động sản trái quy định.

- Thời gian tạm dừng đến 01/3/2022.

Thái Nguyên:

Trong quyết định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất khi tách thửa, hợp thửa đất, UBND tỉnh Thái Nguyên quy định điều kiện cụ thể được tách thửa đất tại các vùng trên địa bàn như sau:

Đối với đất ở, quy định thửa đất được tách phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông. Trong đó, tại các phường, thị trấn diện tích tối thiểu của các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa và các thửa đất sau khi tách không bao gồm phần diện tích đất hạn chế quyền sử dụng có diện tích không nhỏ hơn 40m²; tại các xã thuộc thị xã, thành phố diện tích đất tối thiểu không nhỏ hơn 50m², đối với các xã thuộc huyện diện tích đất tối thiểu không nhỏ hơn 60m²…

Trường hợp khi tách thửa đất có phát sinh thêm đường giao thông, kết cấu hạ tầng kỹ thuật thì khi tách thửa đất, yêu cầu người sử dụng đất có đơn xin tự nguyện trả đất làm đường để tách thửa, kèm theo cả bản vẽ tổng mặt bằng khu đất. Sau khi được UBND cấp huyện chấp thuận việc trả đất tự nguyện. Diện tích tối thiểu, kích thước thửa đất và các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật được thực hiện theo quy định và bản vẽ tổng mặt bằng được chấp thuận.

Phải có đơn xin tự nguyện trả đất làm đường khi tách thửa và bản vẽ mặt bằng tổng khu đất khi phát sinh đường giao thông, kết cấu hạ tầng.

Ngoài ra, đối với trường hợp thửa đất trước khi tách thửa có diện tích bằng hoặc lớn hơn 2.000m² tại các địa phương thuộc thành phố, thị xã; khu vực các huyện mà đất trước khi tách có diện tích bằng hoặc lớn hơn 5.000m². Nếu sau khi tách, số thửa đất hình thành lớn hơn 3, phát sinh thêm đường giao thông và kết cấu hạ tầng kỹ thuật thì người sử dụng đất phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở và phải được cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi đó mới được triển khai thực hiện dự án theo quy định. Còn thửa đất thuộc khu vực đã phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng thì việc tách thửa phải phù hợp với quy hoạch. Đối với đất phi nông nghiệp không thuộc đất ở và đất nông nghiệp cũng có những yêu cầu liên quan đến việc phân tách thửa.

Vĩnh Phúc

Để ngăn chặn tình trạng bát nháo trong phân lô bán nền, tỉnh Vĩnh Phúc cũng có văn bản gửi các huyện, TP, thị xã yêu cầu đối với trường hợp đã chia tách đất, có xây dựng đường giao thông và có dấu hiệu kinh doanh bất động sản, hiện trạng thửa đất được phân lô chưa hoàn thiện các hệ thống hạ tầng theo quy định thì tạm dừng cấp quyền sử dụng đất.

Ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đào tạo bất động sản cho rằng, các địa phương thường căn cứ vào tình hình thị trường sẽ đưa ra giải pháp điều tiết thị trường phù hợp. Chẳng hạn các địa phương quá "sốt nóng", quá nhốn nháo, có nguy cơ bong bóng, có hiện tượng lợi dụng phân lô, tách thửa như Hà Nội thì dừng cấp sổ là cần thiết.

Để hạn chế tình trạng tách thửa tràn lan, tự ý mở đường theo hình thức hiến đất làm đường, một số địa phương đã quy định nếu tách quá 3 thửa là phải có thiết kế về đấu nối hạ tầng kỹ thuật với hạ tầng chung. “Tình trạng tách thửa tràn lan không phù hợp với quy định chung, không đầu tư cơ sở hạ tầng phù hợp với các giai đoạn phát triển đô thị cần cấm triệt để", ông Lập nói.

Cũng theo ông Lập, đất nông nghiệp sử dụng đúng mục đích sẽ chẳng ai đi đầu cơ vì nó không sản sinh nhiều giá trị thặng dư. Việc tách thửa đất nông nghiệp, lâm nghiệp thời gian qua thường gắn liền với việc xây dựng trái phép, các mô hình farmstay (nông trại kết hợp nghỉ dưỡng) do Luật kinh doanh bất động sản, Luật đất đai chưa cho phép.