Hàng ngàn héc-ta đất nông nghiệp tại TP HCM sẽ được chuyển đổi công năng

Diện tích đất nông nghiệp lên tới 901,2ha thuộc 9 quận, huyện của TP HCM sẽ được chuyển đổi mục đích sử dụng. Nhằm phục vụ việc đô thị hóa, phát triển kinh tế thành phố sôi động nhất cả nước. Mở ra nhiều cơ hội cũng như thách thức cho các nhà quản lý, đầu tư bất động sản.

Hàng loạt dự án chuyển đổi đất nông nghiệp

Hết năm 2020, TP HCM có 88.005ha đất nông nghiệp, chiếm tỷ lệ 42,1%. Đất phi nông nghiệp 118.890ha, chiếm 56,9%. Đất nông nghiệp chủ yếu ở huyện Cần Giờ, Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè, quận 9 cũ.

Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng cho biết sẽ có 43 dự án cần thu hồi đất. 21 dự án cần thu hồi đất và có chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa. Trong đó có 3 dự án có chuyển mục đích sử dụng trên 10 ha đất trồng lúa. 6 dự án có chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa dưới 10 ha. 1 dự án chuyển mục đích đất rừng phòng hộ dưới 20 ha (huyện Cần Giờ). 32 dự án cần điều chỉnh diện tích thu hồi đất và điều chỉnh diện tích chuyển mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng.

Tổng cộng có khoảng 901,20 ha đất trồng lúa có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Trong đó Q.Bình Tân có 19,84 ha.Huyện Nhà Bè có 60,77ha. Huyện Hóc Môn có 395,80ha. Huyện Cần Giờ có 60,82ha. Huyện Củ Chi có 78,13ha. Huyện Bình Chánh có 128,36ha. TP Thủ Đức có 142,19ha.

Hiện nay huyện Nhà Bè là địa phương có tổng diện tích đất nông nghiệp lớn nhất. Với khoảng 4.600ha, chiếm 40% diện tích đất của cả huyện. Theo Phó Chủ tịch UBND huyện Nhà Bè Phan Lê Nguyễn cho biết, đến năm 2025, chỉ còn 109 hộ dân của huyện này làm nông nghiệp. Tương đương với tỷ lệ 0,1% tổng dân số của huyện.

Thời gian tới, các quận huyện của TP HCM đều có chủ trương chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Dự báo trong vòng 9 năm nữa, tức là đến năm 2030, Nhà Bè sẽ không còn hộ dân nào làm nông nghiệp. Vì vậy, về cơ cấu đất, sẽ không còn là huyện. Huyện Nhà Bè đang thực hiện nhiều chương trình, lên kế hoạch chuyển đổi từ huyện lên quận. Trong đó trọng tâm là phát triển hạ tầng kỹ thuật, xây dựng nền kinh tế theo hướng thương mại, dịch vụ, công nghiệp. Nhằm thu hút đầu tư, xây dựng nhiều hơn các khu đô thị mới. Giải quyết vấn đề an sinh xã hội cho nhân dân trong huyện và các khu vực lân cận.

Khi các địa phương này lên quận, các chính sách của quận nội thành sẽ được áp dụng. Đặc biệt là gia tăng đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Vả các chính sách an sinh xã hội khác. Chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất cũng được thực hiện. Đất nông nghiệp chuyển đổi thành đất dịch vụ, đất ở, đất thương mại dịch vụ…

Sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp thì quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng cũng thay đổi. Hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thu hút được đầu tư nhiều hơn. Tổng mức đầu tư xã hội cho địa bàn TP HCM sẽ tăng cao và bền vững hơn.

Cơ hội và thách thức khi chuyển đổi đất trồng lúa

Một lãnh đạo của Phòng Quản lý đất đai (Sở TN-MT) cho biết diện tích đất nông nghiệp của TP HCM vẫn còn nhiều. Bởi thành phố có tốc độ đô thị hóa nhanh chóng nhưng bị phân chia theo kiểu manh mún. Khiến nền nông nghiệp theo hướng công nghệ cao gặp nhiều khó khăn. Khiến các nhà đầu tư không mặn mà vì sự bất ổn của đất đai.

Đất nông nghiệp chiếm khoảng 42% tổng diện tích đất TP HCM. Tuy nhiên chỉ mức đóng góp của ngành nông nghiệp vào tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) Thành phố chỉ đạt 0,8%. Còn đất cho công nghiệp, dịch vụ thì ngược lại. Đóng góp tới hơn 99% GRDP, dù chỉ chiếm 8% diện tích đất của thành phố.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, mỗi héc-ta đất nông nghiệp tại TP HCM tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/năm. Khi chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất công nghiệp - thương mại - dịch vụ - đô thị có thể tạo ra giá trị khoảng 55 tỷ đồng/năm.

“Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp ở các huyện vùng ven sẽ tạo ra nguồn lợi lớn cho thu ngân sách ở các địa phương, thúc đẩy quá trình đô thị hóa và nâng cấp các đô thị vệ tinh”, ông Châu nhấn mạnh.

Đồng thời ngăn chặn được tình trạng xây dựng, phân lô trái phép đất nông nghiệp như hiện nay. Có thể lấy ví dụ tại huyện Bình Chánh. Do số dân đông hơn rất nhiều so với quỹ đất trống. Nên tình trạng xây dựng không phép diễn ra tràn lan. Người dân ồ ạt mua bán nhà đất bằng giấy viết tay. Sau khi chuyển đổi đất nông nghiệp, chỉ tiêu dân số các khu vực này sẽ tăng lên hàng trăm nghìn cư dân, mật độ xây dựng cũng sẽ tăng lên 35 - 40% so với hiện nay.

Ở góc nhìn là đơn vị đầu tư về bất động sản. Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành: “Hiện nay quỹ đất tại khu vực trung tâm thành phố đã cạn kiệt. Trong khi giá bán bất động sản liên tục leo thang ở mọi phân khúc, vượt xa tầm với so với thu nhập của người dân”.

Tại nhiều quận huyện vùng ven, đất nông nghiệp còn rất nhiều lại không được sử dụng hiệu quả. Đặc biệt là các huyện Củ Chi, Nhà Bè và Bình Chánh.

"Do đó, nếu được chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì đây sẽ là cơ hội cho các doanh nghiệp BĐS săn tìm quỹ đất mới phát triển dự án. Người dân có nhu cầu về nhà ở cũng hưởng lợi lớn khi nguồn cung được tăng lên và giá bán sẽ ở mức phù hợp hơn", ông Nghĩa nói.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng: “TP HCM là trung tâm kinh tế lớn của cả nước, cũng là nơi có tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu về phát triển nhà ở, đất cho dịch vụ, công nghiệp tăng cao. Chính vì vậy, việc có thật nhiều đất để phục vụ nhu cầu xây dựng hạ tầng, nhà ở, du lịch, dịch vụ… là điều cần thiết”.

Việc lên kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp của TP HCM. Sẽ giúp quỹ đất an sinh được mở rộng. Từ đó các dự án về nhà ở sẽ có cơ hội phát triển. Đáp ứng nhu cầu bức thiết về nhà ở cho người dân của thành phố mang tên Bác. Khi khu vực này tập trung nhiều khu công nghiệp, cần rất nhiều nhà ở dành cho công nhân. Trong tương lai, người lao động tại TP HCM sẽ có cơ hội sở hữu nhà của riêng mình.