Đề xuất thời hạn sở hữu căn hộ chung cư 50 năm 

Hoàng Bích Nga

Trong đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, giấy chứng nhận cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn 50-70 năm thay vì lâu dài như hiện nay. 

Hai phương án sở hữu nhà chung cư

Theo plo.vn, Dự thảo của Bộ Xây dựng đã đề xuất hai phương án về thời hạn sở hữu chung cư. 

Theo Dự thảo này, Bộ Xây dựng đã soạn thảo đề xuất hai phương án. Phương án 1 là thời hạn sở hữu căn hộ chung cư được xác định cùng thời hạn sử dụng của công trình theo pháp luật về xây dựng (niên hạn công trình). Phương án 2 là thời hạn sở hữu chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.
Nếu phương án 1 được lựa chọn, thời gian sở hữu chung cư sẽ bị giới hạn. Thời gian này sẽ tùy thuộc vào cấp công trình, ví dụ nếu công trình cấp II thì thời hạn sở hữu sẽ là 50 năm. 

chung-cu-03-1652149811.jpg
Hiện nay có hai dạng căn hộ gồm căn hộ sở hữu lâu dài và căn hộ có thời hạn sử dụng chỉ 50 năm hoặc 70 năm.

Theo quy pháp luật, hiện nay có hai dạng căn hộ gồm căn hộ sở hữu lâu dài và căn hộ có thời hạn sử dụng chỉ 50 năm hoặc 70 năm. Hai dạng căn hộ này có điểm khác biệt lớn nhất là quyền lợi của người dân sau khi hết thời hạn giao đất. Trong trường hợp dự án hết niên hạn, chung cư cũ hỏng không đạt chất lượng quy định an toàn của Nhà nước sẽ được yêu cầu xây mới để tái định cư tại chỗ hoặc tái định cư ở nơi khác. Mức giá căn hộ xây mới sẽ dựa trên quy định của pháp luật tại thời điểm đó, tuy nhiên người sở hữu vẫn còn quyền lợi của mình trong dự án. Còn đối với căn hộ sở hữu 50 năm thì người mua sẽ không được hưởng lợi ích khi bồi thường giải tỏa. 

Nhiều ý kiến góp ý về đề xuất 

Về đề xuất giới hạn thời gian sở hữu chung cư, một người dân tại Tân Bình, TP Hồ Chí Minh cho rằng nếu khi căn hộ hết hạn, người mua nhà sẽ phải trả nhà, không được hưởng quyền lợi, không còn chỗ ở thì giống thuê nhà dài hạn. 

“Quan điểm của người Việt là tậu nhà đất sở hữu lâu dài để làm của để dành cho con cái. Nếu sổ hồng căn hộ chỉ 50 năm, người có của cải tích góp để mua nhà mới thì không sao nhưng với gia đình khó khăn họ sẽ ở đâu, không có tiền mua nhà khác, con cháu học hành ra sao, rất nhiều vấn đề thiệt hại”, người này nói.

Bởi hiện nay, bản chất việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản đối với căn hộ chung cư là chứng nhận "kép”, theo Luật Đất đai thì là chứng nhận quyền sử dụng đất, theo Luật Nhà ở là chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Theo Điều 126 Luật Đất đai 2013: “Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này”.

chung-cu-01-1652149811.jpg
Ảnh minh họa

Do đó, người mua căn hộ chung cư trong dự án kinh doanh nhà ở sẽ có quyền sử dụng đất lâu dài, đồng thời có quyền sở hữu nhà ở không xác định thời hạn. 

Nếu quy định căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn như đề xuất, cơ quan soạn thảo có thể đề xuất sửa đồng bộ quy định tại Điều 126 Luật Đất đai, để quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở chấm dứt cùng một thời điểm. Bởi trong thực tế có thể xảy ra trường hợp quyền sử dụng đất vẫn còn những quyền sở hữu tài sản trên đất (ở đây là nhà ở) đã hết. 

Về đề xuất sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh cho biết phương án này hợp lý. Bởi theo thời gian các công trình chung cư sẽ xuống cấp, hư hỏng không đáp ứng điều kiện sống cho người dân tại chính các chung cư đó. Vì vậy, 50 năm là thời hạn sở hữu chung cư đù dài.

Còn đối với những công trình chất lượng còn tốt, khi hết thời hạn sử dụng đất thì người dân sinh sống tại đó có thể xin gia hạn thêm thời hạn sở hữu. Ngược lại, nếu thời hạn sở hữu đã hết, đồng thời chất lượng công trình không còn an toàn thì Nhà nước sẽ thu hồi và có thể xây dựng công trình mới hoặc sử dụng vào mục đích khác.

“Khi luật quy định chặt chẽ, thống nhất thời hạn sở hữu căn hộ thì hết 50 năm đó buộc người dân phải trả lại công trình, nếu không chấp hành sẽ bị cưỡng chế, xử phạt. Luật hiện hành cũng nêu rõ công trình không còn đủ điều kiện sử dụng theo kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì chủ sở hữu căn hộ chung cư đều phải tuân thủ các quy định của pháp luật về cải tạo, phá dỡ chung cư”, luật sư Phượng nói.

Bên cạnh đó, luật sư Phượng đề xuất dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nên đưa thêm phương án gia hạn thời hạn sở hữu nếu chất lượng công trình còn tốt và quy hoạch của địa phương chưa có thay đổi.

chung-cu-02-1652149811.jpg
Nếu thời hạn sở hữu căn hộ chỉ còn 50 năm thì cần thay đổi cả chính sách về thuế, phí và tiền sử dụng đất thấp hơn so với sở hữu lâu dài.

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings cho biết, việc quy định quyền sử dụng căn hộ cũng như các công trình sở hữu chung khác có thời hạn phù hợp với tuổi thọ theo cấp công trình là xu hướng hiện nay. Đây cũng là công cụ giúp nhà nước dễ dàng quản lý các công trình xây dựng sắp hết niên hạn sử dụng trong tương lai. 

Ông Sơn nói: “Tuy nhiên, để vận dụng vào thực tế một cách thấu tình đạt lý. Bài toán liên quan đến sở hữu 50 năm hay lâu dài thì các giá trị mang lại cho nhà đầu tư là khác nhau”.

Bởi trong thực tế sẽ xảy ra trường hợp người dân mua căn hộ sở hữu lâu dài, đã vào ở được 10 năm, sau khi thay đổi luật thì cấp sổ chỉ còn 40 năm. Đối với các chủ đầu tư đang còn 500 căn hộ tồn kho, việc giới hạn thời gian sở hữu căn hộ còn 50 năm sẽ khiến sản phẩm khó bán được. 

Vì vậy, việc sửa đổi và bổ sung luật của Bộ Xây dựng cần có thời gian chuyển tiếp để không gây ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân và nhà đầu tư. Đồng thời, nếu thời hạn sở hữu căn hộ chỉ còn 50 năm thì cần thay đổi cả chính sách về thuế, phí và tiền sử dụng đất thấp hơn so với sở hữu lâu dài.

Các thủ tục pháp lý dự án cũng phải được rút ngắn, đơn giản hóa nhằm đẩy nhanh quá trình chuẩn bị dự án. Điều này sẽ khiến chi phí đầu tư giảm từ đó giá bán căn hộ 50 năm cũng sẽ có giá hợp lý, tạo điều kiện cho người dân có cơ hội sở hữu nhà ở. Cơ chế nguồn vốn với lãi suất phù hợp thì bài toán kinh tế của chủ đầu tư mới được đảm bảo, giảm chi phí sử dụng vốn.