Cần quy định cụ thể vấn đề liên quan tranh chấp, thu hồi đất đai vào Dự thảo Luật sửa đổi

Cần có cơ chế rõ ràng trong việc giải quyết tranh chấp đất đai

Theo ông Nguyễn Vinh Huy, Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM, việc sửa đổi Luật Đất đai cần cụ thể, chi tiết hóa trong quá trình đăng ký online, đảm bảo được quyền lợi của người mua đất và người sử dụng đất. Bên cạnh đó, cần có cơ chế rõ ràng trong việc giải quyết các hậu quả về tranh chấp để giảm thiểu các vụ việc liên quan đến tranh chấp đất đai.

Ông Nguyễn Vinh Huy phân tích: “Thực tế, việc người dân tiếp cận các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai ở vùng nông thôn liên quan đến đất canh tác, đất vườn, tài sản gắn với đất vẫn còn hạn chế. Chính vì vậy cần xây dựng pháp lý rõ ràng, cụ thể để họ có thể hiểu về luật sử dụng đất, giúp hạn chế tối đa việc tranh chấp đất giữa người dân với nhau hoặc với ngân hàng”.

Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM cho rằng, cần quan tâm đến việc lấy ý kiến và sự đồng thuận của cộng đồng, người dân trong việc sửa đổi luật và các hoạt động quản lý đất đai quan trọng. Đây chính là là vấn đề có khả năng ảnh hưởng đến sinh kế hoặc không gian sống của các hộ sản xuất và đồng bào dân tộc thiểu số. Ngoài ra, cần có cơ chế giải quyết khiếu nại, xung đột và hỗ trợ pháp lý khi có yêu cầu của người dân, đặc biệt trong quá trình thu hồi đất, bồi thường và tái định cư, tích tụ đất.

Luật sư Quách Thành Lực (Giám đốc Công ty luật Pháp Trị) cũng nhận định, Việt Nam là quốc gia có tiềm năng phát triển bất động sản trong tương lai. Nhìn từ những thống kê cụ thể cho thấy, nác nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam chủ yếu đến từ các quốc gia và vũng lãnh thổ châu Á như Singapore, Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản...

Do vậy, việc bổ sung và giải thích rõ ràng các khái niệm về sử dụng đất đai sẽ giúp các tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài hiểu rõ hơn, nhất là liên quan đến quyền sử dụng đất của doanh nghiệp. Nếu chúng ta gỡ bỏ được những vướng mắc thông qua sửa đổi Luật Đất đai sẽ giúp thu hút tốt nguồn đầu tư nước ngoài đến Việt Nam tốt hơn.

“Những nhà đầu tư nước ngoài họ rất quan tâm đến loại hình nhà ở đô thị, khu công nghiệp, logistics và khách sạn nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, các thủ tục pháp lý liên quan đến những loại hình này còn phức tạp, vướng mắc pháp lý và vô hình chung trở thành rào cản trong việc hút vốn ngoại. Ví dụ như công tác giải phóng mặt bằng ở các dự án tương đối chậm chạp, một số điều khoản trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản hiện nay vẫn chưa thống nhất”, vị luật sư chia sẻ.

Khi nào đất không có sổ đỏ được bồi thường nếu nhà nước thu hồi?

Tiếp tục trao đổi về đề xuất quy định rõ vấn đề liên quan tranh chấp, thu hồi đất đai vào Dự thảo sửa đổi Luật đất đai, Luật sư Quách Thành Lực trả lời những thắc mắc của người dân về việc đất không có sổ đỏ, khi Nhà nước thu hồi có được bồi thường hay không?.

Theo Luật sư Lực, trường hợp 1 với đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận mà chưa được cấp sổ đỏ.

Để xác định thì trong trường hợp này Luật đất đai năm 2013 phân chia ra làm hai tình huống cụ thể sau:

Thứ nhất: Đất có giấy tờ.

Hộ gia đình, cá nhân có một trong các loại giấy tờ được chỉ rõ cụ thể tại điều 100, Luật Đất đai 2013 và được hướng dẫn chi tiết tại Điều 18, Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì được xác định thuộc trường hợp được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Thứ hai: Đất không có giấy tờ.

Hộ gia đình, cá nhân căn cứ điều 102, Luật Đất đai 2013 và được hướng dẫn chi tiết tại Điều 20, Nghị định 43/2014/NĐ-CP để xác định để xác định trường hợp sử dụng đất của mình.

Nếu thuộc trường hợp quy định trên thì dù không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được xác định thuộc trường hợp được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Trường hợp 2: Không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng thỏa mãn đồng thời yếu tố người sử dụng đất trực tiếp sản xuất nông nghiệp và thời điểm sử dụng trước ngày 01/07/2004 (khoản 2, điều 77 Luật đất đai).

Với người sử dụng đất trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Người dân đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi hộ gia đình, cá nhân đó đăng ký thường trú xác nhận theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định về thẩm quyền xác định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thuộc

Về thời điểm sử dụng trước ngày 01/07/2004: Căn cứ trên các giấy tờ hiện người dân còn lưu trữ hoặc UBND xác định theo thực tế sử dụng đất.

Như vậy đất có sổ đỏ đồng nghĩa với việc Nhà nước xác nhận người sử dụng đất hợp pháp. Một khi người sử dụng đất hợp pháp bị Nhà nước thu hồi đất thì người đó đương nhiên được bồi thường.

Còn với đất chưa có sổ đỏ thì gây ít nhiều khó khắn cho cả người dân và Nhà nước trong việc khẳng xác định quyền sử dụng đất hợp pháp.

"Tuy vậy quy trên thực tế vì rất nhiều nguyên nhân đến từ phía người dân, phía cơ quan chức năng mà người sử dụng hợp pháp nhưng chưa được cấp sổ đỏ. Do đó Dự thảo Luật đất đai sửa đổi cần có các văn bản hướng dẫn thi hành cụ thể hơn để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất", Giám đốc Công ty luật Pháp Trị chia sẻ.