Chuyên gia nhận định: Còn nhiều thay đổi tác động lên thị trường bất động sản năm 2023

Cao Văn Tuân
Năm 2022 âm lịch khép lại với nhiều nốt trầm cho thị trường bất động sản Việt Nam cũng như dự báo quá trình thanh lọc mạnh mẽ trong năm 2023 ở lĩnh vực được nhiều người quan tâm này.

Năm của những khó khăn

Theo chuyên gia kinh tế Đỗ Quốc Hoài, 2022 là một năm khó khăn đối với nền kinh tế toàn cầu. Viễn cảnh lạm phát và các ngân hàng dự trữ trên khắp thế giới đều đang nâng lãi suất đã và đang gây tác động mạnh đến thị trường bất động sản trên toàn cầu. Ông Đỗ Quốc Hoài đánh giá, Việt Nam không đứng ngoài xu hướng này khi lãi suất ngân hàng đã tăng chóng mặt. Chưa kể nhu cầu sản xuất tại Việt Nam của thị trường có xu hướng giảm, nhất là đơn hàng từ các doanh nghiệp đến từ Mỹ và các nước Châu Âu.

Tại Việt Nam, hiện có nhiều thay đổi đang diễn ra gây tác động lên thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường chứng khoán với các chỉ số giảm sâu gây khó khăn của các doanh nghiệp niêm yết. Cùng với đó là những cuộc thanh tra của cơ quan nhà nước, điều tra sai phạm từ phía công an nhằm thanh lọc và tăng tính minh bạch của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Đây là những yếu tố lớn gây ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế nói chung cũng như cấu trúc nợ của các chủ đầu tư.

Đánh giá về thị trường bất động sản trong năm qua, vị chuyên gia kinh tế cho biết, các phân khúc có nhiều sự đảo chiều. Đối với phân khúc đất nền, đất ven biển, đất nghỉ dưỡng thì sụt giảm mạnh trong khi đó chung cư và nhà cho thuê thì liên tục tăng. Riêng với nhóm đất công nghiệp, ghi nhận mức tăng 30-40% về giá tại các địa phương như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Đồng Nai, Long An, Bình Dương… nhờ sự quan tâm của các nhà đầu tư đến từ khắp nơi trên thế giới.

n4-1674195993.jpeg
Bất động sản khu công nghiệp được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

Ông Đỗ Quốc Hoài cũng tỏ ra lo lắng về sự mất cân đối giữa nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường và tốc độ tăng trưởng chậm lại. Sự sụt giảm này đến từ một vài nguyên nhân, mà lớn nhất là nguồn cung mới cho thị trường rất nhỏ giọt, giảm đến 82% so với cùng kỳ năm trước (tương đương khoảng 2.500 căn hộ). Ngoài ra, tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ ở mức 20% so với mức độ thông thường là 60-70% trước đây làm thị trường bất động sản trầm lắng.

Nguồn cơn của đầu cơ, “ôm hàng” chờ đẩy giá

Tiếp tục phân tích, chuyên gia kinh tế Đỗ Quốc Hoài cho biết, khi thị trường vốn cân bằng với thị trường tiền tệ thì các doanh nghiệp hoạt động bình thường. Tuy nhiên khi thị trường vốn có vấn đề, huy động khó khăn hơn sẽ dồn tất cả vào thị trường tiền tệ thì rất bất ổn. Bởi bản chất thị trường tiền tệ là cho vay bổ sung vốn, cả vốn trung dài hạn và vốn ngắn hạn.

Theo ông Đỗ Quốc Hoài, xảy ra “bong bóng bất động sản” là do có hiện tượng không phải mua nhà để ở mà mua nhà để tích luỹ, để đầu cơ, dẫn tới việc đẩy giá lên. Ông Hoài đặt ra câu hỏi “tại sao lại có những người mua cả toà nhà, mua nửa toà nhà?”. Bản chất họ “ôm hàng”, đẩy giá lên và khi thị trường "đóng băng" thì toàn bộ những khoản nợ đó nếu ngân hàng cho vay sẽ rủi ro rất cao.

Đây chính là lý do khi cho vay triển khai dự án, đầu tư bất động sản các ngân hàng luôn xem xét rất thận trọng. Với những dự án vừa tiếp cận vốn vừa vướng thủ tục pháp lý thì Ngân hàng không khuyến khích và khó giải ngân.

b5-1674196062.jpeg
Nhiều dự án bất động sản vướng mắc pháp lý nên không thể tiếp ngận nguồn vốn ngân hàng.

Ông Đỗ Quốc Hoài thẳng thắn cho rằng, với thị trường bất động sản hiện tại, những người ôm dự án nhiều, tính lãi lên cao khi thị trường gặp vấn đề sẽ không thể bán được để giải quyết khó khăn. Đặc biệt, doanh nghiệp bất động sản phải xắn tay lên để tháo gỡ khó khăn chứ không chỉ trông chờ vào Nhà nước.

“Doanh nghiệp cần chấp nhận rằng nếu trước kia lãi 10 phần giờ giảm đi còn 3 phần, 7 phần còn lại để cho người dân hưởng, lúc đó dòng vốn sẽ luân chuyển, tự khắc thị trường bất động sản phục hồi”, vị chuyên gia nhấn mạnh.

Thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều dư địa

Trước câu hỏi thị trường bất động sản toàn cầu trong năm 2023 sẽ thay đổi ra sao, chuyên gia kinh tế Đỗ Quốc Hoài cho rằng “diễn biến chậm hơn”. Lãi suất cao sẽ kìm hãm lạm phát trên toàn thế giới nhưng đồng nghĩa với nhu cầu bất động sản sẽ có chiều hướng giảm.

Tuy nhiên theo ông Hoài, điểm thú vị của Việt Nam là chúng ta đã dẫn trước các thị trường khác nhờ tốc độ đô thị hóa 47%. Trong mắt các nhà đầu tư, “đất nước của những kỳ quan” vẫn còn cả một chặng đường dài phía trước với quá trình đô thị hóa. Lượng dân số ở tầng lớp trung lưu và giàu có ngày càng tăng nên nhu cầu tiếp cận các sản phẩm ở phân khúc cao hơn sẽ lớn.

n1-1674196106.jpeg
Nguồn cung bất động sản hiện nay còn thấp...

“Bất động sản là một khoản đầu tư dài hạn và không dành cho những người “yếu tim”. Nếu nhà đầu tư cảm thấy bất an về những rủi ro từ 1-2 năm nên tìm một kênh đầu tư phù hợp hơn còn nếu nhìn vào bức tranh tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển và đang có vị thế rất tốt”, vị chuyên gia nói thêm.

Cuối cùng, chuyên gia kinh tế Đỗ Quốc Hoài chia sẻ, Chính phủ đã có kế hoạch sau Tết gặp các doanh bất động sản bàn về giải pháp tháo gỡ cũng như có các phương án hộ trợ. Khi ấy, chính các doanh nghiệp cũng phải nắm bắt các giải pháp của bản thân để từ đó có kiến nghị với ngân hàng, với các tổ chức tài chính, Bộ ngành… chứ không thể nói suông mãi được.

Bản thân ngân hàng rất khó cho vay khi đa số các dự án chưa đầy đủ pháp lý dẫn đến không thể phát hành được trái phiếu. Và đây cũng là những vấn đề trong thời gian tới cần có các giải pháp, những chỉ đạo của Chính phủ, các bộ ngành để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

“Việc tháo gỡ chỉ cho các dự án đã đầy đủ tính pháp lý và có hiệu quả, và giá cũng hợp lý với thị trường cũng như sản phẩm đáp ứng được đa số yêu cầu của người dân thì mới phát triển lành mạnh, ổn định được…”, ông Đỗ Quốc Hoài bày tỏ.