Chi tiết luật nhà ở 2014 và những điểm đổi mới trong bộ luật

Nhà ở đất đai là phần của cải quan trọng và có giá trị lớn đối với mỗi gia đình. Việc xây dựng nhà ở cũng được xem là một trong những công tác cần được quan tâm hàng đầu.

Chính vì vậy mà khi có những vấn đề liên quan đến nhà, đất, mọi người thường khá quan tâm đến luật nói chung và luật nhà ở 2014 nói riêng. Điều này sẽ giúp cho việc tiến hành xây dựng hay giải quyết các vấn đề tranh chấp được diễn ra quy củ và đảm bảo tính pháp lý. 

Có thể bạn quan tâm: Tìm hiểu luật kinh doanh hàng hóa bất động sản mới nhất 2020

Thông tin chung về luật nhà ở 2014

Trước luật nhà ở 2014, chúng ta đã có những luật liên quan đến vấn đề này được ban hành. Điển hình có thể kể đến là luật nhà ở 2005, luật năm 2009. Và sau bộ luật nhà ở năm 2014 được ban hành, chúng ta cũng có những  luật nhà đất vào năm 2018. 

Việc thường xuyên thay đổi các luật về nhà ở qua các giai đoạn nhằm tạo ra sự thay đổi phù hợp để khắc phục những “lỗ hổng” của luật cũ. Điều này sẽ giúp cho việc áp dụng luật trở nên chặt chẽ hơn và đáp ứng được nhiều hơn các vấn đề bất cập. 

Luật nhà ở năm 2014 được ban hành bởi Quốc hội và được xây dựng dựa trên Căn cứ Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Quốc hội ban hành Luật nhà ở.

Luật nhà ở năm 2014 chính là luật nhà ở số 65 2014 qh13, chính thức được thông qua vào ngày 25 tháng 11 năm 2014 bởi Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8. Đến ngày 1 tháng 7 năm 2015, bộ luật này chính thức có hiệu lực.

Toàn bộ bộ luật có tất cả XIII chương với 183 điều khoản và các khoản mục nhỏ trong mỗi chương. 

Những quy định chung của luật nhà ở 2014 đề cập đến vấn đề gì?

Giống như tất cả các bộ luật khác, phần đầu tiên của nội dung bao giờ cũng đề cập đến những quy định chung của luật. Phần thông tin này sẽ giúp người đọc hiểu rõ hơn luật này dành cho những đối tượng nào và những điều khoản chung nhất liên quan đến vấn đề đề cập trong luật. 

Đối tượng áp dụng luật nhà ở 2014

Cụ thể trong chương I của luật nhà ở được ban hành năm 2014, đối tượng áp dụng luật này bao gồm có: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. 

Phạm vi điều chỉnh của luật?

hạm vi điều chỉnh của luật này bao gồm những  quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. 

Luật cũng có quyền điều chỉnh đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Phạm vi điều chỉnh này chính là những phạm vi vấn đề mà luật có quyền hạn được áp dụng để xử lý, hòa giải hay phán quyết. Theo đó, nếu bạn đang gặp các vấn đề liên quan đến nhà ở  trong các trường hợp nêu trên, bạn có thể tham khảo luật nhà ở 2014 để xử lý trường hợp của mình. 

Những vấn đề khác được đề  cập trong quy định chung của luật nhà ở được ban hành 2014 

Ngoài đề cập đến đối tượng áp dụng và phạm vi điều chỉnh, những quy định chung của bộ luật năm  2014 còn đề cập đến 1 vài vấn đề khác. Cụ thể bao gồm:

• Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở: Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật. 

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này có quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của Luật này.

• Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở: Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của các chủ sở hữu theo quy định của Luật này.
• Và 13 hành vi bị nghiêm cấm trong vấn đề liên quan đến nhà ở. 

Các vấn đề cụ thể được đề cập trong luật nhà ở 2014 là gì?

Ở phía trên, chúng ta đã đề cập đến những quy định chung của luật nhà ở 2014. Đó chính là những nội dung được ban hành trong chương I của bộ luật. Ngoài chương I này ra, luật còn 12 chương nữa. Mỗi chương sẽ đề cập cụ thể đến những vấn đề liên quan đến nhà ở. 

Cụ thể nội dung của các chương nội dung này sẽ được chúng tôi điểm qua ngay sau đây để bạn đọc có thể dễ dàng nắm bắt. 

Chương II: Sở hữu nhà ở 

ội dung chương 2 là phần nội dung được sử dụng khá phổ biến trong cuộc sống hàng ngày. Chính vì vậy, nếu có thời gian, bạn không chỉ tham khảo qua nội dung mà hãy đọc để ghi nhớ nội dung chương này. Điều này sẽ giúp bạn có thể dùng luật để giải quyết và xử lý các tình huống hàng ngày thường gặp. 

Đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định gồm có:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.

Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở: 

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.
• Đối tượng có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức được quy định rõ trong các điểm a, b, c khoản 2 điều 8 luật nhà ở 2014.

Nội dung trong chương này còn quy định các vấn đề về:

• Công nhận quyền sở hữu nhà ở
• Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
• Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
• Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở

Chương III: Phát triển nhà ở 

Nội dung trong chương 3 phù hợp để áp dụng với chủ sở hữu đang muốn thực hiện những hoạt động phát triển nhà ở nhằm thực hiện bất kỳ một mục đích sử dụng hoặc chuyển đổi nào đó. Nội dung chương này được quy định chi tiết thông qua 5 mục nội dung: 

• Mục 1: Quy định chung về phát triển nhà ở
• Mục 2: Phát triển nhà ở thương mại theo dự án
• Mục 3: Phát triển nhà ở công vụ
• Mục 4: Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư
• Mục 5: Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân

Chương IV: Chính sách về nhà ở xã hội 

Luật nhà ở xã hội được quy định chi tiết trong chương IV với 2 mục nội dung: 

• Mục 1: những quy định chung về đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội (được quy định chi tiết trong điều 49 luật nhà ở), hình thức hỗ trợ, điều kiện được hưởng hỗ trợ và nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ. 
• Mục 2: Chính sách phát triển và quản lý nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán quy định: những yêu cầu, loại nhà ở, các chính sách về giá và những ưu đãi khi thực hiện các hoạt động giao dịch nhà ở xã hội.

Chương V: Tài chính cho phát triển nhà ở 

Trong chương nội dung này, các quy định về tài chính cho phát triển nhà ở bao gồm nội dung về nguồn vốn, nguyên tắc huy động vốn và vốn dùng phát triển các loại nhà ở. 

Nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở

Có 6 nguồn vốn được sử dụng để phục vụ cho phát triển nhà  ở

• Vốn của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
• Vốn vay từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.
• Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo quy định của Luật này.
• Vốn góp thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân.
• Vốn Nhà nước cấp bao gồm vốn trung ương và vốn địa phương để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách xã hội thông qua các chương trình mục tiêu về nhà ở và thông qua việc xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua (được đề cập rõ trong luật xây dựng nhà ở xã hội ở chương IV).
• Vốn huy động từ nước ngoài và các nguồn vốn hợp pháp khác.

Nguyên tắc huy động vốn

Có 6 nguyên tắc huy động vốn:

•  Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật
• Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải có đủ điều kiện để huy động vốn
• Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có vốn cho phát triển nhà ở.
• Tổ chức, cá nhân phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển nhà ở đó
• Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở và thực hiện chính sách nhà ở xã hội phải được quản lý theo quy định của Luật 
• Chính phủ quy định chi tiết việc huy động vốn, nội dung, điều kiện, hình thức huy động vốn cho phát triển đối với từng loại nhà ở

Chương VI: Quản lý, sử dụng nhà ở 

Khi thực hiện quản lý, sử dụng nhà ở theo luật nhà ở 2014, có 4 mục được nêu rõ trong luật về những hoạt động quản lý, sử dụng. Cụ thể 4 mục này bao gồm:

• Mục 1: Quy định chung về quản lý, sử dụng nhà ở
• Mục 2: Quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

• Mục 3: Bảo hành, bảo trì, cải tạo nhà ở

• Mục 4: Phá dỡ nhà ở

Trong 4 mục nội dung này, mục nội dung thứ 2 là phần được sửa đổi, bổ sung khá nhiều thông tin.

Chương VII: Quản lý, sử dụng nhà chung cư

Mục nội dung này sẽ quan trọng với những ai đang ở hoặc thuê nhà chung cư chứ không phải nhà phố hay nhà ở dạng nông thôn. Trong chương VII, có hai khoản mục được quy định với 19 điều luật được ban hành chi tiết với 2 nội dung lớn: 

• Quản lý, sử dụng, bảo trì nhà chung cư
• Phá vỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Chương này cũng có khá nhiều điều khoản đã được sửa đổi mới từ bộ luật được ban hành trước đây. 

Chương VIII: Giao dịch về nhà ở 

Chương VIII bao gồm khá nhiều nội dung với 11 khoản mục được đề cập. Nếu bạn đọc đang có ý định cho thuê, mua hoặc bán hay thực hiện bất kỳ những giao dịch nào liên quan đến nhà ở thì bạn cần tham khảo kỹ chương nội dung này. 

Cụ thể 11 khoản mục trong chương sẽ quy định chi tiết tiết các vấn đề sau đây: 

• Mục 1: Quy định chung về các giao dịch về nhà ở
• Mục 2: Mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
• Mục 3: Cho thuê nhà ở
• Mục 4: Thuê mua nhà ở xã hội
• Mục 5: Tặng cho nhà ở
• Mục 6: Đổi nhà ở
• Mục 7: Thừa kế nhà ở
• Mục 8: Thế chấp nhà ở
• Mục 9: Góp vốn bằng nhà ở
• Mục 10: Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở
• Mục 11: Ủy quyền quản lý nhà ở.

Trong 11 mục nội dung  này, mục 2 là mục có được chỉnh lý, bổ sung và sửa đổi. Bạn đọc quan tâm đến nội dung được đề cập đến trong chương này, có thể tham khảo thêm luật nhà ở 2015, luật nhà ở 2018 để có những cập nhật chi tiết nhất.

Chương IX: Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài 

Có 4 nội dung điều khoản được đề cập trong chương:

• Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài:
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam 
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam 
• Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
• Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: 
• Phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án 
• Phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
• Phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam, không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.
• Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài: với đối tượng sở hữu và hình thức sở hữu khác nhau, tổ chức, cá nhân nước ngoài sẽ được quy định cụ thể các quyền sở hữu nhà ở khác nhau tại điều 161 của bộ luật.
• Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài: với đối tượng sở hữu và hình thức sở hữu khác nhau, tổ chức, cá nhân nước ngoài sẽ được quy định cụ thể các nghĩa vụ khác nhau tại điều 162 của bộ luật.

Chương X: Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở

Theo nội dung chương X luật nhà ở hiện hành, hệ thống thông tin về nhà ở bao gồm: 

• Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin nhà ở;
• Hệ thống phần mềm hệ điều hành, phần mềm hệ thống và phần mềm ứng dụng;
• Cơ sở dữ liệu về nhà ở.

Bên cạnh đó, cơ sở dữ liệu về nhà ở phải được xây dựng và quản lý thống nhất từ trung ương đến địa phương, được kết nối với cơ sở dữ liệu và thông tin về đất đai. Và cứ 10 năm 1 lần, chính phủ sẽ tổ chức điều tra, thống kê nhà ở cùng với tổng điều tra dân số trong cả nước. 

Kinh phí điều tra sẽ được lấy từ ngân sách nhà nước. 

Chương XI: Quản lý nhà nước về nhà ở 

Trong chương nội dung này, luật bao gồm 10 điều khoản được ban hành. Nội dung của 10 điều khoản này cụ thể là:

• Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở
• Xây dựng chiến lược phát triển nhà ở quốc gia
• Thông qua, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở
• Quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở
• Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở
• Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở
• Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở
• Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở
• Trách nhiệm của Bộ Xây dựng
• Thanh tra nhà ở

Trong 10 điều khoản này, một số điều khoản đã được chỉnh lý, sửa đổi và bổ sung, đổi mới. 

Chương XII: Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về nhà  ở 

Vấn đề giải quyết tranh chấp và khiếu nại liên quan đến nhà ở này hẳn là vấn đề được nhiều người đặc biệt quan tâm nhiều nhất. Bởi lẽ nhà ở là một tài sản giá trị và nó lại thường xuyên bị tranh chấp bởi các thành viên thừa kế trong một gia đình. 

Trong chương nội dung này, có hai khoản mục chính được đưa ra. Mục 1 đề cập đến giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở; mục 2 đề cập đến xử lý vi phạm pháp luật về nhà  ở . 

Ở mục 1 luật nêu rõ nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải. Với mỗi một đối tượng tham gia tranh chấp khác nhau sẽ được các cơ quan có thẩm quyền khác nhau xử lý.

Trong trường hợp tranh chấp không thể giải quyết thông qua hòa giải, hai bên có thể tiến hành khiếu nại, tố cáo:

• Việc khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở được thực hiện theo quy định của Luật khiếu nại, Luật tố cáo.
• Khi có quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hoặc bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật thì các bên có liên quan phải thi hành các quyết định hoặc bản án đó.

Chương XIII: Điều khoản thi hành 

Nội dung chính của chương chỉ xoay quanh việc đề cập đến thời gian có hiệu lực và các điều khoản luật chuyển tiếp. Theo đó, Luật nhà ở số 56/2005/QH11 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 34/2009/QH12 và Luật số 38/2009/QH12, Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam hết hiệu lực kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Tóm tắt lại những điểm đổi mới trong luật nhà ở 2014

Sau khi đã tìm hiểu về luật nhà ở 2014 - văn bản luật nhà ở mới nhất, bạn cần nắm rõ một số điểm được đổi mới trong bộ luật. Điều này sẽ giúp bạn sử dụng, bảo vệ và kinh doanh tốt hơn trong lĩnh vực bất động sản này. 

Ngoài ra, bạn đọc cũng có thể tham khảo thêm nghị định 99 hướng dẫn luật nhà ở để có những hiểu biết chi tiết hơn về quy định liên quan đến luật nhà ở nhé.

Quay lại với những điểm được đổi mới trong luật nhà ở năm 2014, chúng tôi sẽ nêu ra những nội dung được sử dụng phổ biến nhất đã được sửa đổi để bạn đọc dễ dàng ghi nhớ.

• Luật năm 2014 đã mở rộng phạm vi đối tượng được sở hữu nhà ở
• Quy định về thời điểm được chuyển quyền sở hữu nhà ở cũng đã được thay đổi. Theo quy định của luật, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm mà bên mua đã hoàn tất thanh toán và nhận bàn giao nhà ở, trừ một số trường hợp đã được quy định trong luật này. 
• Luật cũng đã quy định thêm các trường hợp nhà ở được tham gia thực hiện các hoạt động giao dịch trong trường hợp không có giấy chứng nhận. 
• Ngoài ra luật cũng có những thay đổi về đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam, quy định về các đối tượng trong các giao dịch, hạn chế quyền của chủ sở hữu nhà ở xã hội.
• ...

Có thể bạn quan tâm: Quy định mới về luật nhà ở những vấn đề xung quanh luật nhà ở

Hy vọng với những thông tin về luật nhà ở 2014 mà chúng tôi đã chia sẻ với bạn đọc trên đây sẽ giúp bạn bổ sung thêm cho mình những kiến thức thật hữu ích. Việc có thêm kiến thức luật sẽ giúp bạn sử dụng nhà ở hiệu quả hơn trong nhiều trường hợp: bảo vệ tranh chấp, phát triển và thực hiện các giao dịch.