Cần tính tiền sử dụng đất sao cho hài hòa
Tiền sử dụng đất cần đảm bảo được tính hài hòa giữa lợi ích của nhà nước, của doanh nghiệp và của người dân. Chúng ta không nên đặt ra mục tiêu thu cao hay tận thu. Điều này sẽ tác động đến thị trường cũng như sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Công thức và phương pháp tính tiền sử dụng đất phải được quy định cụ thể trong Luật Đất đai theo như tinh thần và chủ trương của Chủ tịch Quốc hội. Tại dự thảo sửa đổi bổ sung Nghị định 44 năm 2014 đang đề suất có 3 phương pháp tính tiền sử dụng đất đó là: so sánh thu nhập và hệ số điều chỉnh, là giá đất.
Về góc độ sửa đổi, chúng tôi đề nghị như sau:
Về phương pháp áp dụng, tại khoản 9 điều 1 của dự thảo Nghị định, khi phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập được áp dụng thì cũng phải tính tham chiếu phương pháp hệ số điều chỉnh. Nếu phương pháp hệ số điều chỉnh có giá cao hơn thì theo phương pháp hệ số. Cách áp dụng đồng thời nhiều phương pháp rồi sau đó chọn ra phương pháp nào có giá trị cao thì sẽ lọc lại ít nhất 2 lần. Điều này gây lãng phí thời gian và nguồn lực. Trong nhiều trường hợp, một trong hai phương pháp sẽ không bao giờ được sử dụng đến vì cho giá trị luôn thấp hơn.
Do đó, chúng ta nên thống nhất một phương pháp định giá để không lặp lại những vướng mắc khi sử dụng quá nhiều phương pháp định giá khác nhau trong cùng một thời điểm.
Về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, theo khoản 3 điều 1 của dự thảo Nghị định, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng rộng rãi cho các trường hợp nhưng chốt chặn của phương pháp này áp dụng cho các lô đất có giá trị dưới 200 tỷ đồng theo bảng giá đất. Với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất rất dễ để áp dụng do có công thức rõ ràng nên áp dụng phương pháp này, việc tính giá đất được đơn giản hơn, nhanh và dễ áp dụng hơn. Đây là phương pháp mà Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh liên tục kiến nghị trong thời gian vừa qua.
Tuy nhiên, với nguyên tắc áp dụng cho các khu đất, các dự án có giá từ 200 tỷ đồng thì dự thảo này lại xuất hiện một khoảng trống pháp lý và chúng ta chưa có hướng xử lý cho các trường hợp này. Bên cạnh đó, việc đưa ra chốt chặn 200 tỷ đồng không phù hợp với thực tế đối với các địa phương trên cả nước, nhất là đối với các đô thị lớn như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh, đa phần các lô đất có giá trị trên mức này.
Mặt khác, việc lập pháp mà chúng ta sử dụng phương pháp định lượng chốt chặn sẽ không bắt kịp được với thực tế do thực tế có nhiều thay đổi, dễ bị lỗi thời và ảnh hưởng đến tính ổn định của pháp luật. Vì vậy, dưới góc độ của doanh nghiệp, không nên giới hạn chốt chặn 200 tỷ đồng tại phương pháp tính hệ số điều chỉnh giá đất để phù hợp với thực tế của các cấp đô thị. Tránh tình trạng Luật và Nghị định sẽ bị thay đổi.
Về quy định chuyển tiếp, đối với khoản 3 điều 2 của Dự thảo Nghị định, dự án có quyết định giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển đổi mục đích, công nhận quyền sử dụng đất cho phép chuyển từ cho thuê đất hàng năm sang một lần, gia hạn quyền sử dụng đất hoặc điều chỉnh quy hoạch 1/500 trước ngày Nghị định 10 có hiệu lực nhưng chưa xác định giá đất thì nay đã được bàn giao và đưa vào sử dụng và tính định giá được xác định tại thời điểm quyết định giao đất nhưng đồng thời cộng thêm một khoản lãi suất từ thời điểm đó đến thời điểm thực hiện nghĩa vụ tài chính. Chúng tôi cho rằng, việc này cũng cần nên xem lại vì công tác định giá trong xác định tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp để thực hiện nghĩa vụ đó là thuộc cơ quan có thẩm quyền chứ không phải lỗi do doanh nghiệp. Nếu như bắt doanh nghiệp phải công thêm một khoản chi phí tài chính trong trường hợp này là không phù hợp.
Vấn đề thứ hai là phương pháp thặng dư không có trong dự thảo thì chúng ta sẽ phân tích ở góc độ phương pháp thặng dư này quan trọng như thế nào để chúng ta cân nhắc có hay không kiến nghị để đưa vào. Nhất là khi phân tích ở góc độ Bộ Tài nguyên môi trường là đơn vị soạn thảo thì cơ bản phương pháp này rất phức tạp. Có thể nói, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, sai số lớn và dễ dẫn đến bị lợi dụng và rủi ro cho người làm công tác định giá, người làm công tác định giá cụ thể tại các địa phương vì tất cả các căn cứ đều phụ thuộc vào yếu tố giả định về giá chuyển nhượng cũng như là cho thuê, thời gian bán, tỷ lệ bán cũng như mức độ biến động trong thời gian thực hiện dự án. Thực hiện chiết khấu dòng tiền về thời gian định giá theo lãi suất của ngân hàng, việc tính các chi phí phát triển giả định của bất động sản ngoài căn cứ định mức đơn giá do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì toàn trên cơ sở các chi phí giả định của doanh thu và ước tính của chi phí dẫn đến khả năng không chính xác trong công tác thẩm định cũng như dẫn đến thất thoát ngân sách của Nhà nước. Vì vậy, Bộ đã loại trừ phương pháp này khỏi Dự thảo.
Cần giữ lại phương pháp thặng dư
Ở góc độ của doanh nghiệp, phương pháp thặng dư xác định giá đất dựa trên tiềm năng quy hoạch phát triển cũng như khả năng thực hiện hoạt động theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của khu đất đó để giúp cho nhà đầu tư và doanh nghiệp có đánh giá khách quan trong việc lựa chọn phương án kinh doanh nhằm tối đa hóa lợi nhuận của dự án.
Phương pháp thặng dư là tổng doanh thu giả định trừ đi tổng chi phí ước tính. Từ thông tin về tình hình giao dịch thực tế mua bán bất động sản, cơ quan có thẩm quyền xác định được doanh thu tương ứng của khu đất mang lại để trừ đi các chi phí đầu tư liên quan mà chúng ta ước tính trong quá trình thực hiện tại dự án. Qua đó đạt được sự chấp nhận của thị trường gồm cả nhà đầu tư, người mua và có tính khả thi.
Tầm quan trọng của phương pháp thặng dư này, để định giá được một dự án có tiềm năng phát triển như đất thô hoặc dự án mới thì không thể sử dụng phương pháp so sánh hay phương pháp thu nhập bởi không có các tài sản tương đồng đã giao dịch thành công. Điều này đã được Ban Pháp chế của Báo đầu tư trình bày thì chúng ta không thể so sánh được. Việc so sánh này ít nhất phải có ba tài sản để so sánh trừ các trường hợp cá biệt.
Bên cạnh đó, phương pháp hệ số điều chỉnh có áp dụng cho chốt chặn trên là 200 tỷ đồng hoặc kể cả trường hợp sau này bỏ chốt chặn trên 200 tỷ đồng cũng rất khó khăn để có thể định giá được các dự án có tiềm năng phát triển đất thô hoặc các dự án triển khai mới.
Cái thứ hai của tầm quan trọng của phương pháp thặng dư là nó không đến nỗi phức tạp như Bộ Tài nguyên môi trường chúng ta nhận định. Có ý kiến cho rằng, nó đơn giản dựa vào dữ liệu về thị trường và mô tả quá trình đầu tư. Vì vậy, có giá trị trong việc thẩm định hiệu quả và tư vấn đầu tư. Tiếp cận một cách khoa học và thực tế trong việc xác định giá đất dựa vào mục tiêu sử dụng dự án trong tương lai.
Tầm quan trọng thứ ba là thể hiện thông tin các giao dịch tương ứng như giá mua căn hộ mà thị trường có thể chấp nhận. Các chi phí đầu tư liên quan để hình thành lên dự án. Khả thi của dự án, hiệu quả đạt được của nhà đầu tư. Đôi khi, việc định giá bằng phương pháp khác không phân tích trên cơ sở giả định thực tiễn sẽ dẫn đến xác định giá đất cao, kéo theo chi phí xây dựng cao và giá bán của sản phẩm bất động sản cao hơn mức mà thị trường có thể chấp nhận được. Điều này ngược với định hướng điều chỉnh giá bất động sản cân bằng với đời sống của người dân của Nhà nước.
Vậy chỉ có phương pháp thặng dư chúng ta mới có thể định lượng được các chi phí cũng như doanh thu để từ đó xác định được giá bán của bất động sản trong thời gian thực hiện dự án với lộ trình 3 năm đến 7 năm của mỗi dự án cụ thể.
Thực tế hiện nay, khi làm các dự án bất động sản, chi phí đầu tư, hoàn thiện dự án vẫn còn lớn hơn các chi phí mà doanh nghiệp được chấp nhận trong quá trình thẩm định. Nhưng nó vẫn nằm trong biên độ mà các chủ đầu tư có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, nếu chúng ta triệt tiêu phương pháp thặng dư này thì chắc chắn sẽ bất hợp lý vì các chi phí xây dựng và phát triển dự án là điều rất cần thiết để giải bài toán về hiệu quả đẩu tư đối với doanh nghiệp. Giá đất tăng và chi phí xây dựng tăng sẽ kéo theo giá bán tăng vượt ngưỡng có thể được thị trường chấp nhận và không có khả năng thực hiện.
Ngoài ra, một số dự án hiện nay đang hướng tới giá trị cộng đồng, chủ yếu phục vụ nhu câu của người dân địa phương, việc khai thác , kinh doanh mang lại hiệu quả thấp. Nếu tính theo hướng bỏ phương pháp thặng dư, xác định giá đất không tính đến các đặc thù, các đặc trưng của việc triển khai dự án này thì không thể thực hiện được vì chi phí đất quá lớn. Chi phí đầu tư cao sẽ khiến các chủ đầu tư không thể theo được các dự án này.
Chúng tôi kiến nghị vẫn giữ phương pháp thặng dư vì nó có tính khoa học và phù hợp với thông lệ quốc tế. Hơn nữa, qua thực tiễn của TP. Hồ Chí Minh trong việc thực hiện xác định giá đất nhận thấy phương pháp thặng dư này có thể còn nhiều vướng mắc nhưng đây là phương pháp khoa học và được thực tiễn chứng minh. Mở rộng ra, thực tiễn ở các địa phương khác cũng đã chứng minh điều này. Vì vậy, chúng tôi kiến nghị vẫn tiếp tục áp dụng phương pháp thặng dư vì sẽ có khó khăn trong công tác xác định giá đất. Cụ thể là không ít trường hợp chúng ta không áp dụng phương pháp thặng dư.
Ủy ban Thành phố cũng kiến nghị các bộ ngành, hiệp hội xem xét để đóng góp, xây dựng quy định cụ thể. Hay nói cách khác là luật hóa các các yếu tố trong việc tính toán doanh thu và chi phí để triển khai dự án bất động sản khi áp dụng phương pháp thặng dư nhằm giảm đi những yếu tố giả định để hạn chế các sai sót trong vấn đề tính toán.
Tiếp nữa là thực tế chúng ta thấy được rằng, trong thời gian áp dụng Nghị định 44 tại TP. Hồ Chí Minh, tỷ lệ áp dụng phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất đạt 87,5%
