Tại Dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 Bộ Tư pháp đang lấy ý kiến có nội dung đáng chú ý là đề xuất ban hành Luật Thuế bất động sản, trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp vào tháng 10-2024 để thông qua vào tháng 5-2025.
Để làm rõ hơn vấn đề liên quan đến Luật Thuế bất động sản, phóng viên đã có cuộc trao đổi với TS Huỳnh Thế Du, giảng viên Trường Chính sách công và Quản lý, Đại học Fulbright Việt Nam về vấn đề này.

PV: Thưa ông, thuế bất động sản thấp gây ra những hệ lụy gì cho thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung?

TS Huỳnh Thế Du: Tiền nào của nấy. Các nước phát triển xây dựng được một xã hội khang trang là từ đóng góp của người dân và nhà nước sử dụng các khoản thuế khóa một cách hiệu quả.
Thuế bất động sản theo nguyên tắc là sắc thuế địa phương, nguồn thu gắn với địa chỉ chi rõ ràng là một công cụ để giúp các địa phương nâng cao chất lượng các hạ tầng dùng chung (giao thông, công viên, cây xanh, vệ sinh, trường học…) để từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống của những người nộp thuế. 
Chất lượng cuộc sống ở Việt Nam, nhất là các đô thị chưa cao, chưa như mong đợi là do thiếu các nguồn thu cho các hạ tầng cần thiết và việc sử dụng thiếu hiệu quả và chưa đủ minh bạch với các nguồn thu này. Thuế bất động sản có vai trò giải quyết vấn đề này nếu được thiết kế và thực thi đúng.

PV: Một trong những nội dung quan trọng của dự thảo Chương trình xây dựng Luật, pháp lệnh năm 2024 của Quốc hội là xây dựng Luật thuế bất động sản chung, thay thế cho Luật sử dụng đất nông nghiệp và Luật sử dụng đất phi nông nghiệp. Quan điểm của ông thế nào về vấn đề này?

TS Huỳnh Thế Du: Theo tôi, việc xây dựng Luật Thuế bất động sản là cần thiết. Nguồn thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không đáng kể và việc sử dụng nguồn thu vẫn là đưa vào ngân sách chung chưa chưa phải theo địa chỉ như thuế bất động sản đúng nghĩa. Đây là sắc thuế phổ biến trên thế giới vì nó đảm bảo hiệu quả, công bằng và khả thi. Do vậy, tôi cho rằng đã đến lúc Việt Nam nên xây dựng Luật Thuế bất động sản một cách bài bản để thúc đẩy tích cực cho nền kinh tế.
Nghiên cứu về vấn đề đã lâu, tôi thấy khu đô thị Phú Mỹ Hưng là một ví dụ rất tốt cho thấy vai trò của việc dân cư sinh sống ở đó đóng đủ các chi phí cho các hạ tầng và tiện tích dùng chung.
Những người sinh sống ở đó đã phải đóng một khoản phí khi mua nhà ban đầu và các loại phí hàng tháng (bản chất như thuế bất động sản) và các khoản phí này được sử dụng với các mục đích rõ ràng mà tất cả mọi người đều biết. Hiện tại, nhiều khu đô thị mới cũng đang áp dụng các loại phí này để cung cấp các tiện ích cần thiết.

Điều chúng ta có thể thấy là chất lượng của các khu đô thị mới tốt hơn hẳn các khu đô thị truyền thống. Điển hình là các tòa chung cư cũ (một “đặc sản” ở Hà Nội), cư dân không phải đóng chi phí gì thì nó nhanh chóng xuống cấp, xảy ra lấn chiếm, lộn xộn, còn ở Phú Mỹ Hưng người dân đóng tiền, khu đô thị này sẽ có kinh phí bảo trì, duy tu hạ tầng…, nâng cao chất lượng cuộc sống.
Không ai cho không ai cái gì, muốn chất lượng cuộc sống cao hơn, tiện nghi hơn, không khí trong lành hơn… thì người dân phải bỏ tiền ra. Thuế bất động sản, nếu để nó đóng đúng vai trò sẽ giải quyết vấn đề đó.
Tuy nhiên, để việc xây dựng sắc thuế bất động sản tốt cần dựa trên 3 nguyên tắc là hiệu quả, công bằng và khả thi. Hiệu quả là sắc thuế ít gây méo mó và mất mát vô ích trong việc phân bổ ngồn lực cho nền kinh tế. 
Về tính công bằng (gồm tính công bằng ngang và công bằng dọc). Tính công bằng ngang là những người có khả năng nộp thuế như nhau thì cần có mức thuế như nhau. Còn công bằng dọc là người thu nhập cao hơn cần có mức thuế cao hơn. Thuế bất động sản có thể sẽ đảm bảo công bằng trong vấn đề này. Khả thi là chi phí hành thu thấp so với số thuế thu được.
Điều không may giữa chúng luôn có sự mâu thuẫn với nhau. Ví dụ, sắc thuế muốn hiệu quả và công bằng thì phải chi tiết với nhiều thuế suất cho những đối tượng khác nhau, nhưng lúc đó sẽ khó khả thi. Luật thuế quá phức tạp sẽ khó triển khai và dễ gây tiêu cực, tham nhũng.

PV: Luật thuế bất động sản cũng dự kiến sẽ tách riêng nhà, đất để đánh thuế, đánh thuế với nhà, đất ở để áp mức cao đối với bất động sản có giá trị lớn. Theo ông, đâu là những vấn đề cần quan tâm?

TS Huỳnh Thế Du: Đối với việc tách nhà và đất, kỹ thuật định giá rất quan trọng. Nhiều quốc gia thất bại vì không minh bạch khi đánh thuế thì không thu được nhiều, trong khi bất công trong cuộc sống lại xảy ra nhiều hơn.
Câu hỏi đầu tiên cần trả lời là việc xác định cơ sở thuế. Số thuế thu được bằng cơ sở thuế nhân với thuế suất. Giá trị để tính thuế bao nhiêu về nguyên tắc là theo giá trị thị trường, tuy nhiên ở Việt Nam, vấn đề này còn rất nhiều hạn chế. Ví dụ, khi thuế bất động sản tất cả các nơi phải đóng thuế, kể cả UBND TP.HCM, trong đó có tòa nhà trụ sở Lê Thánh Tôn, vậy giá thị trường của khu nhà này trị giá bao nhiêu?
Theo dự thảo hiện tại cơ quan chức năng đề xuất tách nhà với đất để thu thuế có thể giúp việc tính toán cơ sở thuế dễ dàng hơn. Việc thu thuế đối với đất sẽ dựa trên bảng giá đất của từng địa phương, còn giá nhà thì ước tính theo chi phí xây dựng.

Về thuế suất, nguyên tắc là để công bằng thì nên có nhiều mức thuế suất, nhưng nhiều thuế suất sẽ tạo ra sự không ăn khớp, dễ nảy sinh tiêu cực, tham nhũng. Theo tôi, nên cân nhắc thuế suất ở mức càng ít khung thuế suất càng tốt. Đơn giản nhất là sử dụng một thuế suất và áp dụng mức giảm trừ khác nhau đối với các loại nhà và đất.
Ví dụ, căn nhà thứ nhất được giảm trừ 50% giá trị phải nộp thuế và từ căn nhà thứ hai trở đi, mức thuế bằng 100% giá trị. Đối với đất, đất gắn với công trình đã được xây dựng và đưa vào sử dụng thì được giảm trừ 50% giá trị phải nộp thuế; và đất phi nông nghiệp không đang sử dụng thì phải nộp toàn bộ.

PV: Luật Thuế bất động sản cũng dự kiến áp thuế suất cao hơn với nhà đất bỏ không hoặc thời gian nắm giữ ngắn để chống đầu cơ. Theo ông, mục tiêu này liệu có đạt?

TS Huỳnh Thế Du: Thuế bất động sản là sắc thuế mang tính địa phương, dùng để phục vụ nhu cầu đầu tư cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị… của địa phương và không có nhiều vai trò trong chống đầu cơ đất đai, bởi đối tượng đầu cơ thu được lợi ích từ việc tăng giá sẽ cao hơn rất nhiều so với số thuế phải đóng.
Ngoài ra, trong trường hợp nếu tăng thuế quá cao thì dễ gặp phải sự phản đối của người dân không đầu cơ. Chúng ta đâu thể biết được người nào mua bất động sản để đầu cơ và người mua không để đầu cơ?
Thuế bất động sản phải bắt nguồn từ mục đích sử dụng của nó, trong khi ở Việt Nam chưa tập trung vào vấn đề này mà chỉ nhìn nhận việc thuế đang thấp. Cách tiếp cận này chưa đúng và chưa trúng. Theo tôi, nên để thuế bất động sản cho địa phương.
Địa phương ở đây không phải là cấp tỉnh, huyện mà phải ở cấp thấp hơn như cấp xã, phường và thậm chị ở mức thấp hơn như tổ dân phố nếu có cơ chế hợp lý. Các nước phát triển như ở Mỹ chẳng hạn còn thu thuế ở phạm vi rất nhỏ, ví dụ quanh khu vực của một trường học nào đó thì đóng thuế vào để phục vụ hoạt động của trường.

PV: Vậy để “trị” đầu cơ, theo ông cần những giải pháp gì? Thực tế, đầu cơ luôn tồn tại trong nhiều thị trường và ở góc độ nào đó cũng thúc đẩy thị trường phát triển, liệu có nên đánh thuế thật cao để triệt tiêu đầu cơ?

TS Huỳnh Thế Du: Hiện nay, trên thế giới, các công cụ thường được sử dụng để chống đầu cơ bất động sản gồm: (1) đánh thuế nhà và đất bỏ trống (với một thời gian nhất định); (2) thuế chống đầu cơ đánh vào các giao dịch bất động sản có thời gian nắm giữ thấp hơn một khoảng thời gian nhất định; (3) thuế tăng thêm cho một số loại bất động sản có mục tiêu mà chúng thu hút đầu cơ ví dụ như đất nền ở Việt Nam chẳng hạn; và (4) thuế lợi vốn đánh vào khoản chênh lệch giá khi mua và bán. Tuy nhiên, phần nhiều các nghiên cứu đã chỉ ra rằng, thuế có thể giúp gia tăng nguồn thu chứ không có tác dụng chống đầu cơ.  
Minh bạch thông tin và quy trình trong quá trình quy hoạch, chuyển đổi đất đai là công cụ quan trọng nhất để chống tác động của đầu cơ. Khi mọi người biết tất cả các thông tin và trình tự một cách minh bạch thì giá đất sẽ ở đúng giá trị sử dụng của nó vì không ai có lợi thế cả.
Vấn đề ở Việt Nam hiện nay là một số thứ đang chưa minh bạch. Do vậy, những người có lợi thế về thông tin và các mối quan hệ sẽ có lợi và điều này cũng kích thích sự liều lĩnh và tâm lý đầu cơ. Khi bức màn ngăn cách thông tin được giảm thiểu và quy trình minh bạch thì điều này sẽ giảm đi rất nhiều. Thuế cao không phải là giải pháp cho vấn đề này.

PV: Như ông nói, thuế tài sản, đặc biệt là thuế bất động sản là loại thuế mang tính địa phương trong đó chính quyền địa phương có quyền hạn nhất định trong thiết kế luật thuế. Vậy theo ông, việc áp dụng luật thuế đại trà liệu có đi ngược lại với thông lệ quốc tế và khó khăn trong thực hiện hay không?

TS Huỳnh Thế Du: Đây là sắc thuế địa phương và phục vụ chon nhu cầu phát triển của địa phương. Khi họ cần một khoản thu cho mục đích nào đó thì họ sẽ tính toán thu từ nhà đất. Tôi thu thuế ở phường A thì phải chi tiêu ở phường A, không được chi cho phường B.
Những sắc thuế có thể địa phương hóa thì nên địa phương hóa và thu thuế theo mục đích chi. Nên tiếp cận theo hướng “đồng nào mua mắm, đồng nào mua dưa”. Người dân đóng thuế thì họ cần phải được biết từng đồng thuế họ đóng được sử dụng như thế nào. Đồng nào dùng cho việc duy tu bảo dưỡng đường sá, trồng cây, xây dựng thư viện… Tuy nhiên, ở Việt Nam thì điều này còn cần phải một quá trình.
Muốn xây dựng luật thuế bất động sản chung cho cả nước, trước hết theo tôi cần phải tuân theo nguyên tắc minh bạch thu chi. Nếu cứ thu thuế rồi bỏ vào ngân sách chung, không biết khoản nào chi cho việc gì thì rất bất cập. Nhược điểm lớn nhất của các nguồn thu thuế liên quan đến đất đai là không gắn với chi, đây là vấn đề rất cần quan tâm.

Một điều quan trọng nữa là trước khi triển khai sắc thuế này cần phải thuyết phục sự đồng thuận của công chúng. Có thể có ý kiến cho rằng Nhà nước ban hành và người dân phải theo. Cách tiếp cận như vậy không thể nhận được sự đồng thuận.
Theo tôi, cần Nhà nước của dân, do dân, vì dân thì cần làm sao để người dân cảm thấy thỏa đáng. Trong bối cảnh của Việt Nam hiện nay, chi tiêu ngân sách chưa minh bạch, còn nhiều tiêu cực khiến niềm tin của người dân vào khu vực công không cao.

PV: Như vậy, nếu xây dựng Luật thuế bất động sản có thể gặp phải sự phản đối của người dân và điều này đã được minh chứng về những lần thảo luận về sắc thuế này trước đây. Vậy theo ông cần thuyết phục người dân ra sao?

TS Huỳnh Thế Du: Chúng ta không thể chỉ nhắm vào nguồn thu mà không giải thích rõ ràng cho người dân. Người dân sẽ rất bức xúc khi họ không biết tiền đóng thuế của họ đi đâu về đâu, chi tiêu những vấn đề gì nên họ sẽ phản đối.
Ngoài ra, việc triển khai sắc thuế này phải khiến người dân cảm thấy chất lượng cuộc sống tốt lên, giá trị bất động sản của người dân tăng lên chứ không phải giảm đi.

Do vậy, cần phải thuyết phục, tương tác, trao đổi với người dân rằng việc đóng thuế sẽ khiến phúc lợi của người dân tăng lên. Khi đó sẽ có được sự đồng thuận. Có môt câu nói rất hay là trên cuộc đời này, có hai thứ con người rất ghét mà không thể tránh khỏi là cái chết và thuế khóa. Nếu không thuyết phục hợp lý thì chắc chắn sẽ gặp nhiều phản đối từ người dân, nhưng ngược lại, chúng ta có cách tiếp cận hợp lý thì mọi chuyện sẽ khác đi rất nhiều.
Nếu luật thuế này được thiết kế một cách đúng đắn thì có tác động tích cực cho thị trường bất động sản, kinh tế Việt Nam. Còn việc thiết kế luật thuế chỉ quan tâm đến nguồn thu thì có thể không giải quyết được những vấn đề của thị trường bất động sản của hiện tại mà còn làm tình hình tệ hơn khi việc phân bổ nguồn lực bị bóp méo và bất công gia tăng.

PV: Tựu trung lại, theo ông, đâu là những khó khăn, rào cản lớn nhất trong việc triển khai Luật Thuế bất động sản? Thựa tế việc đề xuất đánh thuế tài sản với bất động sản đã nhiều lần được đưa ra, nhưng đều đổ vỡ, theo ông vì sao?

TS Huỳnh Thế Du: Có ít nhất ba vấn đề. Thứ nhất, thiết kết một sắc thuế hợp lý, có tác dụng thúc đẩy sự phát triển và tiến bộ của xã hội là rào cản đầu tiên. Với bản thảo gần nhất, tinh thần chính vẫn là nguồn thu chứ chưa phải là bức tranh tổng thể. Thêm vào đó, việc đưa ra quá nhiều mục tiêu, đặc biệt là các mục tiêu chống đầu cơ (vốn dĩ gần như không có tác dụng trên thực tế) sẽ làm cho luật thuế trở nên hết sức phức tạp, kém khả thi.
Thứ hai, giải thích để đa phần người dân hiểu và có sự đồng thuận.
Thứ ba, năng lực của bộ máy và khả năng triển khai. Nhiều nước đã gặp vấn đề lớn về vấn đề này và trên thực tế Việt Nam cũng đã gặp rất nhiều vấn đề với các sắc thuế phức tạp và tác động đến số đông người dân.

PV: Tỷ lệ các quốc gia trên thế giới áp dụng thuế bất động sản thế nào, thưa ông? Việt Nam có thể tham khảo kinh nghiệm gì từ quốc tế trong vấn đề này?

TS Huỳnh Thế Du: Các quốc gia áp dụng thuế bất động sản rất nhiều và gần như không có quốc gia phát triển nào không áp dụng thuế bất động sản. Nếu chúng ta đặt mục tiêu trở thành quốc gia phát triển thì cần có công cụ thu chi ngân sách hợp lý. Nếu chỉ chăm chăm nhắm vào nguồn thu thì gặp sự phản đối rất lớn.
Không có hình mẫu chung nào để Việt Nam áp dụng ở vấn đề này. Chúng ta có thể học tập những kinh nghiệm tốt, những trường hợp thành công và tránh các trường hợp thất bại. Qua đó chắt lọc được kinh nghiệm để áp dụng một cách phù hợp với bối cảnh Việt Nam.

Đơn giản và nộp thuế gắn với lợi ích theo nguyên tắc đồng mua mắm phải dùng để mua mắm, đồng mua dưa phải dùng để mua dưa nên là quan điểm trung tâm khi thiết kế và triển khai sắc thuế này.

Xin cảm ơn ông!