Thực tế hiện nay, có rất nhiều khu vực có quy hoạch treo vài chục năm nhưng chưa có quyết định thu hồi đất, người dân vẫn được giao dịch, tuy nhiên nếu không tìm hiểu kĩ vấn đề này, không kiểm tra thông tin quy hoạch sẽ khiến nhà đầu tư sẽ gặp nhiều rủi ro, bất lợi. Vậy làm sao có thể tìm hiểu được về mặt pháp lý của bất động sản cũng như tránh mua phải đất “dính” quy hoạch. Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để hiểu rõ hơn về vấn đề này. 

- Đâu là những vấn đề còn tồn tại trong quy hoạch sử dụng đất tại nước ta, thưa Giáo sư?
GS Đặng Hùng Võ: Theo quan sát của tôi, với vấn đề quy hoạch sử dụng đất, đánh giá chung trong 10 năm qua là chưa thực sự ăn nhập với yêu cầu phát triển. Xin được dẫn chứng điều này bằng số liệu kiểm kê đất đai năm 2020. Theo đó, số liệu cho thấy đất giao cho các tổ chức phát triển quản lý, tức đất chưa cho thuê, đang chiếm 50% tổng lượng đất được thu hồi theo quy hoạch sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc, vẫn còn đến 50% lượng đất chưa được mang vào sử dụng, chưa giao cho đơn vị nào đó thuê mà vẫn đang được các tổ chức phát triển đất “giữ”.
Cùng với đó, các dự án treo, tức các dự án đã được giao đất nhưng chưa đi vào sử dụng, cũng còn rất lớn. Điển hình như tại Hà Nội, theo thống kê, trong 700 dự án của thành phố thì có tới hơn 400 dự án đang treo. Điều này cho thấy, nguồn lực về đất đai đang bị lãng phí.
Thực tế cho thấy, quy hoạch sử dụng đất tại Việt Nam cũng hay thay đổi. Điều này dẫn đến tình trạng có những dự án lớn mặc dù đã bỏ ra một chi phí khổng lồ đầu tư ban đầu và xin cấp phép nhưng vẫn không thể triển khai.

Quy hoạch vốn là vấn đề rất phức tạp ở Việt Nam nhưng tiếc thay, cơ chế điều chỉnh quy hoạch thiếu chuẩn mực, nhiều khi không phải vì mục đích phát triển chung mà chỉ vì những lợi ích riêng... Trên thực tế, lợi ích tư nhân có biểu hiện đang dẫn đường cho phát triển, còn quy hoạch của nhà nước nhiều khi chạy theo lợi ích tư nhân. Điều này dẫn tới một thực trạng là nhà nước chưa đảm bảo chức năng dẫn đường cho phát triển. Trong khi đó, quy hoạch xây dựng hiện nay đang phụ thuộc nhiều vào nhà đầu tư. 
Thậm chí có tình trạng quy hoạch nhà nước phải chạy theo vì chúng ta có một khung pháp luật về quy hoạch tích hợp thống nhất được áp dụng trên phạm vi cả nước nhưng quy hoạch sử dụng đất lại bị thay đổi hoàn toàn, không còn là một hệ thống.
- Để tình trạng quy hoạch treo diễn ra phổ biến như vậy, theo Giáo sư nguyên nhân do đâu?
GS Đặng Hùng Võ: Nạn quy hoạch treo khá phổ biến bởi chúng ta cứ quy hoạch dưới góc nhìn của nhà quy hoạch. Nhưng nguồn lực tài chính không được tính toán theo quy hoạch. Quy hoạch không gần với hiện thực cuộc sống.
Công tác quy hoạch nói chung và cụ thể là các nhà lập quy hoạch cũng như các cơ quan thẩm định, phê duyệt quy hoạch đều đứng trên góc nhìn của nhà quy hoạch mà không đi sát thực tế, không có tầm nhìn. Khả năng tài chính để thực hiện gần như không được tính đếm đến. Kế hoạch thực hiện quy hoạch theo năm sẽ như thế nào cũng chưa được rõ ràng. Có quy hoạch cũng chỉ ra được mốc thời gian. Nhưng vấn đề ngân sách bao nhiêu, tiền vay như thế nào, khu vực nào thì có thể tiến hành hợp tác công tư PPP, khu vực nào kêu gọi vốn tư nhân. Các yếu tố này không được xem xét khi lập, thẩm định, phê duyệt, thực hiện quy hoạch. Đây chính là nguyên nhân gây ra tình trạng quy hoạch treo.

Khi quy hoạch không được thực hiện, chúng ta đã có những quy định để giải quyết tình trạng quy hoạch treo đó là sau 3 năm quy hoạch không được thực hiện thì phải tuyên bố quy hoạch vô hiệu. Tuy nhiên, hiện nay gần như không có cơ quan nào rà soát xem quy hoạch nào là treo và cũng chưa có ai có trách nhiệm đưa ra quyết định dừng hay hủy các quy hoạch treo. Chính vì vậy, việc xử lý các quy hoạch treo diễn ra rất đơn lẻ, không có tính đồng bộ. 
Quy hoạch rồi, người dân sống trong đó không có cuộc sống dễ chịu, tử tế diễn ra khá phổ biến. Họ không thể sửa chữa nhà, nâng tầng, phát triển cây cối,...
- Theo Giáo sư, hướng xử lý vấn đề này như thế nào?
GS Đặng Hùng Võ: Quy định xử lý đã có, quá 3 năm không được xử lý thì phải có quyết định dừng quy hoạch. Tuy nhiên, việc xử lý mang tính đơn lẻ. Có nhiều người dân vẫn chịu sống trong cảnh đó mà không có quy định việc sau thời gian quá hạn quy hoạch bị bãi miễn mà chỉ có quy định chung chung là cơ quan phê duyệt có rà soát, quyết định thì người dân mới được giải phóng.
Tôi cho rằng cách xử lý quy hoạch treo không hiệu quả đã gây ra tình trạng 10 năm, 20 năm vẫn còn quy hoạch treo.

Hiện nay, mới có duy định chung về việc sau thời gian 3 năm cơ quan ban hành quy hoạch sẽ phải đánh giá, xem xét và ra quyết định việc bãi miễn quy hoạch đó. Tức là bao gồm 2 yếu tố, một là thời gian ba năm, hai là cơ quan nhà nước quản lý quy hoạch đó phải ra quyết định bãi miễn. 
Điều này vô hình chung sẽ gây khó cho người dân bởi cơ quan quản lý không ra quyết định đó thì sẽ xảy ra tình trạng quy hoạch treo. 
Quy định pháp luật về giải quyết quy hoạch treo của chúng ta vẫn đang "lửng lơ" chưa có giải pháp mang tính triệt để. 
Chúng ta cần phải xem xét lại Luật Quy hoạch và sửa đổi nội dung về biện pháp xử lý quy hoạch treo. Quy hoạch sau khi được duyệt phải công bố rộng rãi cho mọi người dân được biết và tất cả các quy hoạch vượt quá thời gian 3 năm theo quyết định phê duyệt quy hoạch thì quy hoạch này tự động được bãi miễn chứ không cần qua cơ quan nào bãi miễn cả. Có nghĩa, người dân sẽ làm theo bản quy hoạch đã được phổ cập, phổ biến.

- Vậy với người dân, họ làm sao có thể tìm được thông tin chính xác về quy hoạch, thưa ông?
GS Đặng Hùng Võ: Hiện người dân đang khá ít kênh tiếp cận với thông tin quy hoạch. Thông thường họ lên các Sở Quy hoạch kiến trúc hoặc Sở Xây dựng để tìm hiểu về quy hoạch của giai đoạn 10 năm, quy hoạch về thửa đất. Tuy nhiên, những người không quen biết thì họ sẽ lấy thông tin ở đâu?
Chúng ta chỉ có quy định công khai quy hoạch nhưng công khai như thế nào thì chưa có quy định. Người dân vẫn phải đi tìm quy hoạch và cậy nhờ vào các “mối quen biết” để tìm hiểu về thửa đất mà mình đang quan tâm.

Một mặt có quy định công khai quy hoạch nhưng công khai như thế nào thì không có. Điều này dẫn đến nhiều bộ phận trả lời rằng vẫn để quy hoạch tại cơ quan, nhưng làm sao để tiếp cận với thông tin quy hoạch đó thì vô cùng khó. 
Vì vậy, cải cách pháp luật quy hoạch cần nhiều điều, trong đó việc công khai quy hoạch là điều đầu tiên cần làm. Chỉ cần quy hoạch cấp tỉnh, cấp huyện cần công khai trên cổng thông tin điện tử cấp tỉnh. Tỉnh nào cũng có thể làm được. Quy hoạch cả nước thì công khai trên cổng thông tin điện tử của Chính phủ, Quốc hội.
Đó là biện pháp duy nhất. Đã công khai trên mạng là mọi người có thể truy cập và lấy thông tin.
Điểm thứ hai, quy hoạch cần minh bạch và sử dụng các thuật ngữ dễ hiểu với người dân, thuật ngữ pháp lý đảm bảo tính minh bạch trong quy hoạch. 
Đôi khi một số nơi, quy hoạch dùng một số các thuật ngữ như mục đích sử dụng hỗn hợp, hay dùng những thuật ngữ trong pháp luật không có quy định đã gây khó khăn đối với người dân khi tiếp cận. Bởi đôi khi, thuật ngữ trong quy hoạch và thực tế khiến người dân ngỡ ngàng, phiền lòng và không biết thửa đất thuộc loại gì khi thuật ngữ nằm ngoài quy định của Luật Quy hoạch.
Tóm lại, chúng ta cần đổi mới Luật quy hoạch đó là dễ hiểu với người dân, minh bạch về mặt luật pháp và quy định cụ thể cách thức công khai quy hoạch để người dân tiếp cận dễ dàng tới quy hoạch.

- Vậy với người dân, nhà đầu tư,… làm thế nào để họ có thể nhận biết đất có dính quy hoạch hay không, thưa Giáo sư?
GS Đặng Hùng Võ: Để tiếp cận thông tin quy hoạch, người dân có thể tìm đến các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua việc thực hiện thủ tục hành chính như: tới UBND cấp xã, phường nơi có đất; Văn phòng đăng ký đất đai; UBND cấp huyện, tỉnh và các Sở, Phòng ban chuyên môn như Phòng Tài Nguyên và Môi trường… nơi có đất để thực hiện thủ tục hành chính xin cung cấp thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương theo quy định pháp luật.
Bên cạnh đó, người dân rất cần, rất muốn biết các thông tin về tính pháp lý, quy hoạch của các bất động sản. Nhưng hiện nay, thủ tục để đến được với thông tin họ cần rất nhiều và phức tạp. Phần lớn họ vẫn phải "cậy nhờ quen biết" để hỏi thông tin. 
Như bản thân tôi và nhiều người quen, khi có nhu cầu mua nhà để ở, tôi cũng gặp nhiều khó khăn khi tra cứu quy hoạch. 
Đáng lẽ, những thông tin này phải được công khai, người dân chỉ cần vào mạng tra cứu thông tin bao gồm lịch sử của thửa đất, các quy hoạch liên quan, tư cách pháp lý của thửa đất như thế nào, có "dính" đường đỏ không, giấy chứng nhận cấp từ ngày nào, có tranh chấp gì không.
Tuy nhiên, hiện nay, người dân rất khó khăn để tiếp cận thông tin và như tôi chia sẻ đó là thường phải “cậy nhờ quen biết” và thông tin đó có thể đúng có thể không. Khi quyết định mua, bản thân người dân vẫn là người chịu thiệt thòi nhiều nhất nếu tin tưởng vào những thông tin có được mà thông tin đó không chính xác, chính thống.

Có thể nói, cơ quan nắm dữ liệu đất đai vẫn chưa làm thỏa mãn được nguyện vọng của người dân. 
Không ít người dân đã mua phải đất dính quy hoạch, mua giá cao nhưng mua rồi mới biết là “dính” quy hoạch. Và để thoát hàng thì phải bán với giá bèo, thiệt hại rất nhiều. 
Nhiều bất cập trong công khai thông tin khiến người dân không yên tâm khi giao dịch đất đai.
- Hiện nay, để nhận biết nhóm đất không dính quy hoạch đã có nhiều đơn vị cho ra đời các sản phẩm bản đồ tra cứu quy hoạch online, Giáo sư đánh giá như thế nào về các sản phẩm này?
GS Đặng Hùng Võ: Tất nhiên, có các sản phẩm như vậy sẽ giúp ích rất nhiều cho người dân, những nhà đầu tư bất động sản. Đặc biệt là ba vấn đề: pháp lý, quy hoạch, giá thị trường ước tính. Đó là chỉ dẫn rất cần thiết với người dân.

Hiện nay, chúng ta thường nói tới câu chuyện Cách mạng công nghiệp 4.0, việc tiếp cận thông tin qua các kênh được công bố là một phần nhưng nếu có một nền tảng bản đồ tra cứu quy hoạch trực tuyến trên cơ sở kết hợp giữa công nghệ và bản đồ trực tuyến sẽ hỗ trợ rất lớn cho người dân trong việc tìm kiếm các thông tin về vị trí, thông tin giao dịch, thông tin quy hoạch của bất động sản đang được mua bán, sang nhượng, cho thuê. Từ đó, giúp họ có thông tin đa chiều, giảm được rủi ro khi ra quyết định đầu tư vào bất động sản.
Bên cạnh đó, khi tìm hiểu mua đất, người dân cũng cần 2 loại bản đồ quy hoạch là quy hoạch xây dựng và quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Việc áp dụng giải pháp công nghệ trực tuyến vào lĩnh vực bất động sản, người dân sẽ có các quyết định chính xác và hiệu quả hơn trong các giao dịch.
- Xin cảm ơn Giáo sư!