Cổ phiếu ngành bất động sản: Một năm sóng gió!

 

TTCK Việt Nam đã điều chỉnh giảm sâu trong năm 2022, sau 2 năm tăng trưởng mạnh trước đó, dưới tác động của yếu tố tiêu cực cả bên trong và bên ngoài. Do vậy, quy mô của thị trường chứng khoán cũng suy giảm theo và thị trường cũng không còn giữ được sự sôi động như cuối năm 2021. Ngoài ra, thanh khoản của thị trường đã sụt giảm đáng kể, số lượng tài khoản chứng khoán đăng ký mới cũng không giữ được đà tăng trưởng bùng nổ như trong năm 2021 và quý 1.2022. 
Đóng cửa năm 2022, VN-Index ở 1.007,09 điểm, giảm 32,78% so với đầu năm. Giá trị vốn hóa toàn thị trường đạt 5.226.609 tỉ đồng, giảm 2.538.998 tỉ đồng so với cuối năm 2021. Trong đó, bất động sản là một trong những nhóm ngành ghi nhận sự sụt giảm nghiêm trọng nhất. Điều này kéo theo vốn hóa nhiều doanh nghiệp bốc hơi mạnh, ví dụ như PDR (Phát Đạt) bị thổi bay 37,6 nghìn tỉ đồng, NVL (Novaland) mất 154,5 nghìn tỉ đồng và nhiều doanh nghiệp cũng phải rời nhóm vốn hóa tỉ USD như DIG (DIG Corp), KDH (Khang Điền), DXG (Đất Xanh), Kinh Bắc (KBC)...

Để lý giải sự sụt giảm mạnh của thị trường cổ phiếu năm qua và dự báo thị trường năm tới, phóng viên đã có cuộc trao đổi với TS Nguyễn Hữu Huân, Trưởng bộ môn Tài chính, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM về vấn đề này.

 

Thị trường chứng khoán Việt Nam trải qua năm 2022 đầy biến động và khá nhiều “sóng gió” đối với nhà đầu tư. Theo ông, năm qua, vì sao kinh tế được dự báo lạc quan nhưng thị trường chứng khoán Việt Nam lại có mức giảm thuộc nhóm mạnh nhất thế giới?
TS Nguyễn Hữu Huân: Thị trường chứng khoán Việt Nam có diễn biến điều chỉnh sâu trong năm 2022, sau 2 năm tăng trưởng mạnh trước đó, dưới tác động của yếu tố tiêu cực cả bên trong và bên ngoài. Đối với các yếu tố ngoại biên, xung đột Nga – Ukraine; chính sách zeroCovid của Chính phủ Trung Quốc; các ngân hàng trung ương đẩy nhanh qua trình thắt chặt chính sách tiền tệ để đối phó với lạm phát tăng phi mã; rủi ro suy thoái kinh tế ở Mỹ và EU… là các yếu tố rủi ro chính. 
Trong khi đó đối với các yếu tố trong nước, rủi ro từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp với các sự kiện như Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát; quá trình thanh lọc sai phạm trên thị trường chứng khoán như sự kiện FLC; áp lực tỷ giá và lạm phát dẫn đến trạng thái thắt chặt thanh khoản và mặt bằng lãi suất tăng cao; đầu tư công giải ngân chậm… gây gia tăng áp lực khiến thị trường Việt Nam là 1 trong những thị trường có diễn biến tiêu cực nhất toàn cầu.
Lý do để thị trường tăng giảm cơ bản là từ dòng tiền vào ra thị trường. Dòng tiền vào nhiều thì thị trường tăng và ngược lại. Trong năm vừa qua, mặc dù kinh tế có những bước tăng trưởng đáng khích lệ, nhưng dòng tiền lại có xu hướng rời bỏ thị trường bởi nhiều nguyên nhân như xuất hiện hàng loạt các vụ scandal như vụ của ông Trịnh Văn Quyết (FLC), Vạn Thịnh Phát… làm mất lòng tin của nhà đầu tư.

 

Nguyên nhân tiếp theo là sự vắng bóng của khối ngoại. Khối ngoại chỉ mới quay trở lại mua ròng trong vài tháng trở lại đây và đó cũng là trụ đỡ cho thị trường trong giai đoạn cuối năm. 
Nhìn sâu sa hơn về dòng tiền thì chúng ta thấy trong hai năm đại dịch khối ngoại liên tục bán ròng, trong khi lãi suất chạm đáy tạo động lực cho các nhà đầu tư nội F0 tham gia vào thị trường. 
Trong suốt hai năm này thì động lực tăng trưởng chính của thị trường chứng khoán Việt Nam lại đến từ khối nội. Chúng ta đã ghi nhận những kỷ lục vô tiền khoán hậu trên thị trường như giá trị giao dịch bình quân 1 phiên hơn 1 tỉ USD, gấp 10 lần so với trước đây, số lượng nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường tăng kỷ lục từ 2 triệu lên 5 triệu nhà đầu tư. Chính điều này đã làm cho VNindex lập đỉnh mới 1.500 điểm trong lịch sử. 
Tuy nhiên, do lực đẩy thị trường đến chủ yếu từ các nhà đầu tư F0 nhỏ lẻ, và đặc điểm của dòng tiền này là dòng tiền đầu cơ chỉ có tính chất ngắn hạn, và tâm lý của các nhà đầu tư mới này thì lại không vững do chưa có kinh nghiệm thị trường. 
Do đó chỉ cần một thông tin tiêu cực thị trường cũng sẽ khiến dòng tiền đảo chiều và hiện tượng bán tháo diễn ra trên toàn thị trường theo tâm lý bầy đàn. Đó chính là nguyên nhân của sự sụt giảm.

 

Với riêng cổ phiếu bất động sản, ông đánh giá thế nào về diễn biến của nhóm cổ phiếu này năm qua? Theo ông nguyên nhân vì sao lại có sự biến động mạnh như vậy? 
Nhóm bất động sản là nhóm cổ phiếu có tính chất đầu cơ cao, tức có thể tăng trần cả chục phiên và giảm sàn cả chục phiên. Nguyên nhân chính vẫn là do các đội lái chi phối các mã cổ phiếu này để kiếm lời. Còn một nguyên nhân khác là do thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn trong năm 2022, hàng loạt các tin xấu xuất hiện như các vụ việc về thị trường trái phiếu bất động sản, hạn chế cho vay trong lĩnh vực bất động sản…
Chính những yếu tố này đã làm thị trường bất động sản đóng băng trong hầu hết năm 2022 và đưa các công ty bất động sản đến bờ vực khó khăn và phá sản. Việc cắt giảm nhân sự, thu hẹp hoạt động hoặc bán cổ phần cho đối tác nước ngoài diễn ra phổ biến do các công ty phải tìm mọi cách để có thể tồn tại trong tình trạng khó khăn cả đầu vào lẫn đầu ra. Do đó việc giá cổ phiếu của một số công ty đang khó khăn giảm sàn liên tục cũng là chuyện dễ hiểu. 
Nhiều mã cổ phiếu rơi sâu từ đỉnh cũng khiến hàng loạt lãnh đạo doanh nghiệp phải bán giải chấp cổ phiếu. Làn sóng bán giải chấp cổ phiếu lãnh đạo doanh nghiệp chủ yếu diễn ra ở các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng. Điều này cũng tạo thêm áp lực giảm giá, thưa ông?
Đúng vậy! Khi giá cổ phiếu giảm mạnh và các chủ doanh nghiệp lại thế chấp cổ phiếu để đi vay nên khi giá giảm thì họ bị bán giải chấp lượng cổ phiếu trên. Điều này càng làm tăng lực cung và tiếp tục gây áp lực giảm giá của các cổ phiếu đó. Các thống kê cho thấy hầu hết các cổ phiếu bị bán giải chấp đều có mức sụt giảm mạnh so với thị trường.
Tuy nhiên, sau một năm với quá nhiều thông tin tiêu cực và xu hướng sụt giảm chung của toàn thị trường thì hiện tại tâm lý nhà đầu tư cũng đã tương đối bình tĩnh trở lại sau những mất mát trong năm vừa qua. Bên cạnh đó, sự trở lại của dòng tiền ngoại cũng góp phần làm lực đỡ cho thị trường ở giai đoạn hiện tại và đây được xem là tín hiệu tốt cho thị trường trong tương lai.

 

Thị trường chứng khoán Việt Nam đã kết thúc một năm giao dịch đầy biến động với kết quả kém khả quan. Bước sang năm 2023, theo ông, đâu sẽ là những nhóm yếu tố tác động tới thị trường chứng khoán trong năm mới?
Theo tôi sẽ có cả yếu tố bên trong và bên ngoài sẽ chi phối thị trường trong năm 2023.
Thứ nhất về yếu tố bên ngoài, thị trường sẽ phụ thuộc khá nhiều vào dòng vốn ngoại. Như chúng ta thấy giai đoạn những tháng cuối năm khi khối ngoại bắt đầu mua ròng mạnh trở lại là lúc thị trường hồi phục, nhưng khi khối ngoại ngừng mua ròng hoặc giảm tần suất mua thì ngay lập tức chỉ số VN- Index lại quay đầu giảm điểm.
Lý do chính vẫn là lực cầu nội tại trong nước vẫn khá yếu do dòng tiền của nhà đầu tư nội địa không còn nhiều, cũng như những thông tin tiêu cực trong thời gian qua cũng làm cho sự tham gia của các nhà đầu tư mới bị chững lại dẫn đến việc khối nội nhường hẳn sự dẫn dắt thị trường cho khối nội và các quỹ đầu tư ở giai đoạn cuối năm.
Tuy nhiên, khối ngoại ở đây theo tôi quan sát đa số là cũng đến từ các thị trường mới nổi ở Châu Á như Thái Lan, Đài Loan…nên đa số là dòng tiền đầu cơ ngắn hạn.
Do vậy dòng tiền sẽ không dồi dào và không mang tính bền vững như các dòng tiền từ các quỹ ngoại ở thị trường phát triển. Chính vì thế nhiều khả năng VN - Index sẽ có những đợt sóng đầu cơ trong năm 2023 là cao và xu hướng thị trường nhiều khả năng sẽ đi ngang là chính trong giai đoạn này.

 

Về yếu tố nội tại, liên tiếp các vụ scandal trên thị trường chứng khoán cũng đã làm chùn chân và mất niềm tin của các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư F0 mới tham gia thị trường - những người nghĩ ngây thơ rằng thị trường chứng khoán sẽ là con gà đẻ trứng vàng và giúp họ giàu lên nhanh chóng. 
Đây cũng là những nhà đầu tư chịu tổn thất nhiều nhất trong năm qua với mức lỡ lên đến 70 đến 80% và không ít người phải lâm vào cảnh nợ nần bế tắc vì lỗ chứng khoán. Nó không khác gì với kịch bản 15 năm trước khi chỉ số VN - Index sụt giảm từ 1.170 điểm xuống chỉ còn 235 điểm. Khi đó, không ít nhà đầu tư đã nói lời tạm biệt thị trường chứng khoán không hẹn ngày quay lại.
Do vậy, trong thời gian tới cần có những chỉ đạo quyết liệt hơn nhằm làm trong sạch thị trường và lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư thì mới hy vọng khối nội sẽ quay trở lại và thu hút thêm các nhà đầu tư nội mới tham gia thị trường. Lưu ý là tỷ lệ người dân tham gia thị trường chứng khoán của Việt Nam vào loại thấp nhất khu vực khi chưa tới 5% dân số, cho thấy dư địa của thị trường còn rất nhiều nếu như chúng ta có những giải pháp hữu hiệu và kịp thời trong thời gian tới.
Ông có nói răng lực cầu nội tại trong nước vẫn khá yếu. Xin ông phân tích rõ hơn vấn đề này.
TS Nguyễn Hữu Huân: Có thể thấy đa số nhà đầu tư trong nước hiện đang trong tình trạng bị kẹp hàng hoặc chấp nhận cắt lỗ. Mức lỗ phổ biến từ 50%-70%, thậm chí lên tới 90% đối với những người sử dụng margin. Trong khi đó, dòng tiền của nhà đầu tư nội địa không còn nhiều, cũng như những thông tin tiêu cực trong thời gian qua cũng ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư. Việc lãi suất tăng cao thì dòng vốn sẽ đảo chiều, chảy từ nơi rủi ro sang nơi an toàn. Lãi suất tiền gửi cao thì người dân sẽ có tâm lý gửi tiền lấy lãi thay vì đầu tư chứng khoán.
Cách đây 15 năm, tình trạng thanh khoản cũng cực kỳ tệ tại, cổ phiểu chất sàn, gần như trắng bên mua. Hiện tại thì thị trường chúng ta chưa đến mức đó, nhưng nếu lực cầu tiếp tục yếu đi thì sẽ xảy ra tình trạng này.

 

Với riêng cổ phiếu bất động sản thì sao, thưa ông? Triển vọng nào cho cổ phiếu bất động sản năm tới khi năm vừa qua, vốn hóa nhiều doanh nghiệp bốc hơi mạnh và một số mã bị bật khỏi rổ VN30?
TS Nguyễn Hữu Huân: Triển vọng cho ngành bất động sản và cổ phiếu bất động sản sẽ tùy thuộc vào chính sách của chính phủ về thị trường bất động sản trong thời gian tới. 
Nếu Chính phủ quyết liệt giải quyết các vấn đề tồn đọng cho thị trường như các vấn đề về thị trường trái phiếu bất động sản, cũng như nhanh chóng đưa ra vụ việc sai phạm ra pháp luật và xử lý triệt để, thấu đáo; đồng thời có chính sách hỗ trợ thanh khoản cho các doanh nghiệp bất động sản và đưa ra các giải pháp thiết thực nhằm phát triển thị trường thì khả năng thị trường sẽ có thể hồi phục dần trong năm 2023.
Nếu kịch bản này xảy ra thì cổ phiếu bất động sản khả năng cao lại một lần nữa sẽ thăng hoa trong năm 2023, còn ngược lại nếu mọi việc vẫn diễn biến như trong năm 2022 thì chúng ta phải xác định là cần thời gian hơn cho nhóm cổ phiếu này ở những năm tiếp theo.
Một trong những vấn đề nổi cộm năm qua là câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp. Sau một giai đoạn bùng nổ thì nửa năm qua, trái phiếu doanh nghiệp gần như đóng băng và các doanh nghiệp, đặc biệt là bất động sản không chỉ khó phát hành trái phiếu mới mà còn đang chịu áp lực đáo hạn trái phiếu đến hạn trong vài năm tới. Ông nghĩ sao về vấn đề này?
TS Nguyễn Hữu Huân: Trước khi Nghị định 65 ra đời, các quy định về phát hành trái phiếu riêng lẻ rất lỏng lẻo đã dẫn đến nhiều hệ lụy. Thậm chí, các ngân hàng, công ty chứng khoán lại phối hợp với nhau để phân phối trái phiếu cho nhà đầu tư. Trong khi đó các nhà đầu tư này là nhà đầu tư cá nhân, không phải nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp và nhiều nhà đầu tư mua trái phiếu nhưng họ không hiểu về rủi ro của trái phiếu. 
Nghị định 65 ra đời là cần thiết để kiểm soát thị trường hoạt động một cách minh bạch, an toàn hơn cho các nhà đầu tư cá nhân. Tuy nhiên, nghị định này cũng khiến thị trường trái phiếu sẽ phải đóng băng trong một thời gian, vì rất ít doanh nghiệp đáp ứng được yêu cầu. Do đó, cần thiết phải có một khoảng mở cho các doanh nghiệp để họ phát hành được trái phiếu tiếp mà vẫn an toàn cho nhà đầu tư. Chính phủ, Bộ Tài chính cần phối hợp với Ngân hàng Nhà nước để tháo gỡ cục máu đông hiện tại của thị trường trái phiếu. 

 

Các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu rất nhiều và họ gặp khó khăn thanh khoản nên việc trả nợ trái phiếu được không cũng là một câu hỏi lớn. Ngoài ra, các vụ việc liên quan đến trái phiếu như Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát, An Đông phát hành khá lớn, chúng ta có bảo vệ nhà đầu tư, giải cứu thị trường trái phiếu hay không? Nếu không giải quyết tốt vấn đề này thì rất khó phát triển được thị trường trái phiếu. 
Đối với nhiều quốc gia phát triển, thi trường trái phiếu đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế, bởi đó là nơi thu hút nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn cho nền kinh tế, còn ngân hàng chỉ là vốn ngắn hạn mà thôi. Hiện nay, kinh tế Việt Nam các doanh nghiệp lại quá phụ thuộc vào ngân hàng, trong khi vốn ngân hàng là ngắn hạn. Nếu dùng vốn ngân hàng cho mục đích trung và dài hạn thì không ổn.
Chúng ta cần giải quyết ổn thỏa dư nợ trái phiếu hiện tại để lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư, đồng thời có chính sách thúc đẩy phát triển thị trường trái phiếu trong tương lai. Tuy nhiên, đây là vấn đề rất khó và khó có thể giải quyết rốt ráo được trong năm 2023.
Có khá nhiều dự báo cho kịch bản cho thị trường chứng khoán năm tới. Là một chuyên gia tài chính và cũng là một nhà đầu tư, theo ông, chỉ số VN-Index trong năm sau sẽ ở khoảng nào?
TS Nguyễn Hữu Huân: Con số cụ thể thì tôi xin không đưa ra dự đoán vì nó chẳng khác nào “thầy bói xem voi cả”. Thực tế thì trong lịch sử cũng chưa có thầy bói nào nhận định chính xác được là VN- Index sẽ bao nhiêu điểm, vì nó phụ thuộc quá nhiều biến số không lường trước được và chỉ 1 trong các biến số đó thay đổi thì xem như cả mô hình dự báo sẽ phải thay đổi theo.
Theo tôi, VN-Index sẽ vẫn có xu hướng đi ngang trong năm 2023 xoay quanh ở mức 950 đến 1.200 điểm, đó là kịch bản có xác suất xảy ra cao nhất, tuy nhiên như tôi đã nói còn tùy thuộc vào sự thay đổi của các biến số vĩ mô cả trong và ngoài nước và khi các giả định này thay đổi thì mô hình lại phải được tính toán lại cho phù hợp. 
Các biến số vĩ mô bên ngoài sẽ tác động mạnh đến Vnindex sẽ là: 1 diễn biến của cuộc chiến Nga-Ukraine, động thái tăng lãi suất của FED, thời điểm Trung Quốc mở cửa nền kinh tế và mức độ mở cửa.
Trong nước sẽ là cách chúng ta xử lý các vụ việc đang được dư luận quan tâm như vụ ông Trịnh Văn Quyết, Vạn Thịnh Phát… và thời gian xử lý, cách chúng ta điều hành chính sách tiền tệ đặc biệt là tỷ giá và lãi suất trong năm 2023.

 

Theo ông, những cổ phiếu/nhóm cổ phiếu nào sẽ có triển vọng trong năm 2023?
TS Nguyễn Hữu Huân: Theo tôi, nếu như chúng ta giải quyết tốt thị trường trái phiếu và cho phép hỗ trợ thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản thì nhóm ngành bất động sản và xây dựng sẽ lên ngôi.
Tương tự nếu như Trung Quốc mở cửa sớm và hoàn toàn nền kinh tế thì nhóm ngành may mặc, xuất nhập khẩu, du lịch sẽ có cơ hội tăng trưởng. Bên cạnh đó nhóm ngành F&B và bán lẻ cũng sẽ có sự hồi phục khi kinh tế có những tín hiệu tích cực.
Với các nhà đầu tư, nếu có tiền mặt thì giai đoạn thị trường giảm điểm là cơ hội mua hàng sale off. Các nhà đầu tư có thể cân nhắc giải ngân từ từ. Khối ngoại họ cũng thường như vậy. Khi thị trường giảm điểm thì họ mua, tăng điểm thì họ bán và họ luôn mua thấp bán cao. 
Triển vọng dài hạn cho thị trường chứng khoán khá tốt. Dài hạn ở đây là 5-10 năm chứ không phải 6 tháng đến 10 năm. Thay vì xem thị trường chứng khoán là một canh bạc thì nhà đầu tư nên xem thị trường chứng khoán là một kênh đầu tư dài hạn.
Xin cảm ơn ông!