Những điểm mới nhất của luật kinh doanh bất động sản

Luật kinh doanh bất động sản có gì đáng chú ý? Đây ắt hẳn là điều mà giới đầu tư bất động sản vô cùng quan tâm. Nhất là đối với những ai đang rục rịch chuẩn bị đầu tư một dự án nào đó. Vậy thực hư vấn đề này như thế nào? Bạn hãy tìm hiểu kỹ càng cho mình để có quá trình đầu tư đạt chuẩn.

Có thể bạn quan tâm: Kinh doanh bất động sản là gì? 10 điều cần nhớ để kinh doanh hiệu quả!

Tìm hiểu về luật kinh doanh bất động sản 2014

Hoạt động kinh doanh bất động sản luôn là lĩnh vực được hầu hết mọi người quan tâm. Bởi một khi đầu tư vào lĩnh vực này khả năng sinh lời không chỉ cao mà rủi ro đem đến lại thấp. Đây còn là loại tài sản có giá trị lớn. Vì thế Nhà nước đã có những chế tài liên quan để đảm bảo an toàn giao dịch.

Về cơ bản luật kinh doanh bất động sản được Nhà nước chính thức ban hành vào năm 2006. Đây là cơ sở để nâng cao sự an toàn cho những hoạt động liên quan về bất động sản. Tuy nhiên  đến năm 2014 luật tiếp tục bổ sung đổi mới nghị định nhằm phù hợp với thị trường chung.

Luật bất động sản  2014 chính thức được ban bố và thi hành vào ngày 1 tháng 7 năm 2015. Bộ luật mới đưa ra mang đến nhiều điểm mới tích cực hơn.

Luật kinh doanh bất động sản 2014 điều chỉnh những vấn đề phát sinh trong mua bán BĐS. Hoặc là những thay đổi về chuyển nhượng, kinh doanh dịch vụ. Từ khi bộ luật ra đời đã mang đến nhiều sự thay đổi cho thị trường BĐS Việt Nam.

Ngay từ thời điểm ra mắt bộ luật 2014 đến bây giờ vẫn các thay đổi liên quan vẫn chủ yếu báo sát vào bộ luật. Vậy nên khi tìm kiếm luật bất động sản 2015, 2019, 2020,…cũng chính là luật bất động sản 2014. Đây là điều bạn cần chú ý cho mình.

Những điều luật đáng chú ý trong bộ luật kinh doanh bất động sản 2014

Về cơ bản luật kinh doanh bất động sản năm 2014 không có quá nhiều sự chỉnh sửa. Thế nhưng trong bộ luật mới ban hành này có đến 8 điều luật nổi bật và đáng chú ý. Tốt nhất bạn nên ghi nhớ cẩn thận vào sổ tay của mình để có quá trình đầu tư được đúng chuẩn. Cụ thể:

Chủ thể kinh doanh bất động sản

Theo bộ luật mới thì bất kỳ tổ chức, cá nhân khi kinh doanh lĩnh vực này đều phải có cơ sở rõ ràng. Đó là thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.

Đối với các hộ gia đình, cá nhân đầu tư với quy mô nhỏ thì không phải thành lập cơ sở. Ví dụ như cho thuê, mua bán, chuyển nhượng,…không thường xuyên. Thế nhưng thay vào đó mọi người phải tiến hành kê khai nộp thuế đầy đủ theo quy định đề ra. 

Chỉ khi có vốn 20 tỷ đồng mới được kinh doanh bất động sản

Bộ luật cũ quy định vốn pháp lý để bắt đầu kinh doanh phải đạt khoảng 6 tỷ đồng. Thế nhưng giờ đây theo điều 10 trong luật kinh doanh bất động sản thì chủ thể muốn kinh doanh phải có số vốn lớn hơn. Dự tính không thấp hơn 20 tỷ đồng. Như vậy thì có thể đảm bảo được vốn kinh doanh ổn định và dễ dàng xoay vòng vốn.

Đặc biệt vốn tự có khi đầu tư các dự án chủ đầu tư không được nhỏ hơn 20% tổng đầu tư dự án có quy mô đất dưới 20ha. Đồng thời vốn đầu tư không dưới 15% tổng mức đầu tư dành cho quy mô đất khoảng 20ha trở lên.

Quy định nêu rõ cho các đối tượng lúc kinh doanh phải thành lập doanh nghiệp. Do đó nếu không thực hiện đúng những gì đề ra chủ thể sẽ bị quy vào xử phạt hành chính. Trong đó tại điều 57 nghị định 139/2017/NĐ-CP thì tiền phạt giao động từ 50 triệu đến 60 triệu đồng.

Điều kiện người nước ngoài được mua nhà ở Việt Nam

Theo khoản 2  và 3 Điều 14 của luật kinh doanh BĐS đã quy định rõ ràng về điều kiện dành cho người nước ngoài. Đó là người Việt định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể thuê, mua các loại BĐS. Hoặc là  mua, thuê nhà ở và dùng văn phòng,…

Cá nhân người nước ngoài hoàn toàn có thể được nhập cảnh vào Việt Nam. Thế nhưng khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất từ người nước ngoài phải đáp ứng một số điều kiện. Cụ thể theo điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ/CP quy định:

• Tổ chức, cá nhân thuộc diện sở hữu nhà ở Việt Nam được mua và thuê từ chủ đầu tư dự án xây dựng.
• Tổ chức, cá nhân chỉ được sở hữu không lớn 30% tổng số căn của tòa nhà chung cư.
• Nếu có nhiều tòa nhà chung cư trong 1 đơn vị hành chính thì người nước ngoài không vượt quá 30% số căn hộ mỗi tòa nhà. Đồng thời không vượt quá 30% tổng căn hộ của cả tòa nhà chung cư.

Chỉ phải nộp tối đa 95% tiền mua nhà khi chưa được cấp sổ đỏ

Đây là điều luật đáng chú ý mà bạn nên quan tâm. Trong đó khoản 1 Điều 57 Luật kinh doanh BĐS 2014  đã được quy định sẵn. Trường hợp bên mua chưa nắm được các giấy tờ liên quan chứng nhận đất đai, nhà cửa thì bên bán không được thu vượt 95% tổng giá trị hợp đồng. 

Còn riêng đối với số tiền còn lại bên mua phải thanh toán khi được chính quyền cấp Sổ đỏ. Đây là điều nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên mua và nâng cao tính an toàn về mặt pháp lý. Đặc biệt trong khoản 4 Điều 13 còn quy định chủ đầu tư phải trực tiếp làm các thủ tục liên quan cho bên mua, thuê nhà. Thời gian tối thiểu chủ yếu giao động trong vòng 50 ngày tính từ lúc bàn giao công trình xây dựng.

Trong trường hợp chủ đầu tư không tiến hành làm thủ tục cấp Sổ Đỏ sẽ bị xử lý theo pháp luật. Và theo quy định thì chủ đầu tư phải chịu phát từ 250 triệu đồng cho đến 300 triệu đồng. Điều này đã được định sẵn tại khoản 3 Điều 57 từ Nghị định 139/2017/NĐ CP.

Diện tích nhà ở xã hội tối thiểu là 25 m2

Khoản 2 Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản nhà nước luôn khuyến khích và tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức xây dựng nhà ở xã hội. Vậy nên hiện nay Bộ xây dựng đã quy định cụ thể về nhà ở xã hội. Tất cả đã có trong Thông tư 20/2016/TT – BXD.

Theo đó nhà ở xã hội xây dựng với mục đích bán, cho thuê thuộc diện chung cư thì diện tích sử dụng thấp nhất phải khoảng 25m2. Diện tích này là tổng hợp cả khu nhà vệ sinh và các phân khúc liên quan. Nếu là phòng ngủ trong nhà ở xã hội còn phải đáp ứng được những tiêu chuẩn tối thiểu khác. Bao gồm như:

• Diện tích phòng ở không được thấp hơn 10m2
• Diện tích bình quân phòng cho mỗi người không nhỏ hơn 5m2
• …

Riêng công trình được thiết kế theo dạng thấp tầng, liền kề thì phòng ở thuộc dạng khép kín. Tức là đã bao trọn nhà vệ sinh bên trong. Trong trường hợp cho thuê thì hoàn toàn có thể dùng nhà vệ sinh chung cho nhiều phòng. Thế nhưng khi xây dựng phải bố trí nhà vệ sinh nam, nữ riêng biệt.

Bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh

Pháp luật kinh doanh bất động sản quy định khi bán nhà ở chuẩn bị hình thành trong tương lai  phải được ngân hàng bảo lãnh. Hơn nữa tại điều 55, 56 còn nêu rõ khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê nhà dự kiến hoàn thành còn phải đáp ứng những vấn đề khác. Trong đó chẳng hạn như:

• Có giấy tờ quyền sử dụng đất cùng hồ sơ, bản vẽ thi công đã được cấp và phê duyệt.
• Giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu hoàn thành xây dựng phải tương xứng với tiến độ dự kiến dự án.
• Chủ đầu tư cần có ngân hàng đủ tiềm lực kinh thế bảo lãnh nghĩa vụ về tài chính. Nhất là khi chủ đầu tư không bàn giao được nhà ở đúng với trình độ hoàn thành như đã cam kết.
• …

Mặt khác nếu cá nhân, tổ chức cho thuê và bán nhà ở mà chưa được ngân hàng bảo lãnh sẽ bị xử phạt. Trong đó nếu chủ đầu tư vi phạm ngây lập tức sẽ bị xử phạt tối đa từ 250 triệu cho đến 300 triệu đồng. Đi kèm với đó là những yếu tố liên quan khác.

Quy định môi giới bất động sản phải qua sát hạch kiến thức môi giới 

Bên cạnh những quy định trên luật kinh doanh BĐS sửa đổi 2014 còn chú trọng đến nghề môi giới. Bởi trong ngành bất động sản phân khúc dịch vụ môi giới ảnh hưởng rất lớn đến cả quá trình đầu tư.

Cụ thể quy định đề ra cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ phải thành lập doanh nghiệp cho mình. Và hơn hết công ty, doanh nghiệp khởi nghiệp có tối thiểu 2 thành viên. Tất cả đều phải đạt chứng chỉ hành nghề, tốt nghiệp bậc THPT trở lên. Chứng chỉ hành nghề phải có hạn dùng là 5 năm.

Môi giới bất động sảnTrong trường hợp cá nhân kinh doanh độc lập thì không chỉ có chứng chỉ mà cần đăng ký mã số thuế. Đồng thời phải nộp thuế theo quy định. Đặc biệt theo Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP còn quy định rõ ràng về vấn đề vi phạm. Trong đó phạt từ 10 đến 20 triệu đồng với những hành vi:

• Kinh doanh dịch vụ độc lập không có chứng chỉ hành nghề
• Chứng chỉ hành nghề hết thời gian sử dụng
• Tẩy xóa, sửa chữa chứng chỉ 
• Cho mượn, cho thuê chứng chỉ để thực hiện hoạt động liên quan

Ngoài ra Nhà nước còn nâng cấp số tiền phạt lên từ 30 triệu đến 40 triệu đồng cho các hành vi khác. Ví dụ như:

• Kinh doanh dịch vụ mà không thành lập doanh nghiệp
• Không đủ số nhân viên có chứng chỉ hành nghề
• Không lập hợp đồng hoặc hợp đồng không đầy đủ nội dung được quy định ở Điều 61

Hợp đồng môi giới bất động sản có phải công chứng?

Hợp đồng môi giới bất động sản theo quy định đều phải được thành lập bằng văn bản. Trong đó việc xác thực, công chứng hợp đồng là do các bên tự thỏa thuận. Vậy nên việc công chứng hợp đồng đa phần không nhất thiết phải có.

Song các bên kinh doanh dịch vụ  luôn phải tập trung lập hợp đồng. Hợp đồng được soạn thảo đầy đủ những nội dung quy định tại Điều 61 Luật kinh doanh bất động sản. Trong đó bao gồm các nội dung chính như:

• Tên, địa chỉ các bên
• Đối tượng
• Nội dung dịch vụ
• Yêu cầu và kết quả
• Thời gian thực hiện dịch vụ
• Phí dịch vụ
• Thù lao
• Hoa hồng dịch vụ
• …

Đặc biệt môi giới hoặc kinh doanh hợp đồng BĐS khác không lập hợp đồng có thể bị xử phạt hành chính. Đó là sẽ bị phạt tiền với mức phạt dự kiến giao động khoảng chừng 30 triệu  đến 40 triệu đồng. Trong trường hợp nếu hợp đồng BĐS không đầy đủ cũng sẽ chịu mức phạt như vậy. Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP đã quy định sẵn.

Phạt hành chính nếu chuyển nhượng nhà chưa có sổ đỏ

Pháp luật đã chính thức đưa ra các điều kiện, tiêu chuẩn cụ thể khi chủ thể chuyển nhượng nhà ở. Trong đó điều kiện hàng đầu là phải có sổ đỏ. Nếu quá trình chuyển nhượng nhà không có sổ đỏ sẽ bị xử phạt. Mức phạt tối thiểu là 300 triệu đồng.

Ngoài ra chủ thể còn chịu phạt từ 270 triệu đồng đến 300 triệu đồng nếu vi phạm theo khoản 4 điều 57 trong Nghị định 139/2017/NĐ-CP. Trong đó bao gồm các trường hợp chính như:

• Chuyển nhượng  toàn hoặc một nửa dự án không đúng thủ tục quy định
• Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một nửa mà không đáp ứng đầy đủ các yêu cầu đề ra. Hoặc không đáp ứng được các điều kiện theo quy định.
• Chuyển nhượng khi chưa có giấy tờ chứng thực. Nhất là khi nhà cửa đang trong chế độ tranh chấp quyền sử dụng đất hay bị kê biên thi hành án.
• Bàn giao công trình khi chưa xong xây dựng như tiến độ bàn giao trong dự án được phê duyệt. Hệ thống kết nối hạ tầng chưa đảm bảo, phần mặt ngoài chưa được hoàn thiện, nghiệm thu công trình.
• …

Có thể bạn quan tâm: Phạm vi kinh doanh bất động sản vấn đề quanh phạm vi bất động sản

Kết luận

Về cơ bản luật kinh doanh bất động sản ra đời là cán cân công bằng nâng cao tính pháp lý. Vậy nên bạn cần tìm hiểu và xem xét chi tiết trước khi tiến hành đầu tư bất động sản. Trên đây là bài viết tổng hợp kiến thức mà chuyên mục tư vấn luật chia sẻ, hy vọng với những điểm đáng chú ý trên bạn sẽ bỏ túi thêm cho mình nhiều kiến thức hữu ích.